悬崖|万科距离“悬崖”有多远
作者｜Eastland
头图｜视觉中国
恒大“悬崖勒马”，希望能挺住。作为人们心目中“最保守的一线房地产企业”，万科在兼顾发展与风控方面可圈可点，值得其他房企集体学习。让我们透过财报数据，看看万科距离“悬崖”有多远。
恒大第二、万科第三
衡量房地产公司规模最重要的指标是合同销售金额。2015年以来，恒大、万科你追我赶，稳居行业前三位。
2015年，万科开始提速，至2017年销售金额达5300亿，同比增长45%；
2018年起，万科画风突变，增速大幅回落，2019年销售金额6308亿，同比增幅仅为4%；
2020年销售面积4667.5万平米，合同销售金额7041.5亿、同比增长11.6%（同期恒大合同销售金额7232.5亿，同比增长20.3%）。
2021年H1合同销售面积2192万平米，合同销售金额3544亿，同比增长10.6%。
恒大几乎与万科同步提速，但“猛得多”：2015年合同销售金额突破2000亿，同比增长53%；2016年合同销售3730亿，同比增长85%。这一年，万科虽将增速提高到40%，还是被恒大超越。
2017年，恒大增速回落至34%，合同销售金额5010亿，被增速45%的万科反超。
2018年以后，“用力过猛”的万科、恒大都将增速降到10%一线，合同销售金额没有拉开距离。
2020年恒大合同销售金额增速达20%，回款6532亿，自救意图明显，但已积重难返（详见后文）。
2021年H1，碧桂园合同销售金额突破4000亿、居行业第一，恒大（3570亿）、万科（3540亿）并肩追赶碧桂园，融创、保利、中海依次排在4~6位。
恒大 “口袋”不算深
房子卖出去，钱也收到了，但只有竣工结算后才能被确认为营收。
例如“西安翡翠国宾”项目，2018年开始预售，当年预售比例达22%，20.75亿销售收入被列入合同负债（也称“客户预付”）；到2019年末，预售比例达64%，合同负债增至75.2亿；到2020年末，合同负债已达92.4亿；2021年6月末，预售完成100%，合同负债金额92.6亿，预计结算时间2021年9月。从开售到结算，跨越了4个财年。
已售未结资源客观上形成“蓄水池”——销售好的年份尽量把水池蓄满；销售不好的年份，多少抽取一些就能让营收保持漂亮的增长曲线。
2017年、2018年万科拼命向“池子”里蓄水，已售未结资源每年增加千亿以上。
2019年起“蓄水”速度相对减缓，但总量仍保持增长：2020年，已售未结资源净增891亿，年末余额6892亿；2021年H1，已售未结资源净增838亿，超过2020全年水平，期末余额7819亿，约为恒大的四倍！
“合同负债”是“已售未结资源”的子集。从万科的数据看，2015年~2017年，两个数据的差异几乎可以忽略。2018年“已售未结”与合同负债的差额增至26亿、2019年末为32亿、2020年末为67亿，截至2021年6月末差额达到88亿。
恒大没有披露“已售未结资源”，但将其“同合负债”与万科比较，可以很清楚地看到谁是真正的“deep pocket”。截至2021年6月末，万科、恒大合同负债分别为6942亿、2158亿。
不论“合同负债”还是“已售未结资源”，都只是业绩蓄水池而不是资金蓄水池，到账资金该花的早已花掉了。
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