悬崖|万科距离“悬崖”有多远( 二 )
更重要的是，合同负债包括期房销售收入，结算的必要条件是竣工交付，在此之前房地产公司还要投入可观资金。
合同负债不能视为已经到手、“不用还的钱”，房地产公司要用房子还！
万科“扮猪吃老虎”
销售是向“蓄水池”注水，结算是抽水。万科注得多、抽得少，池子里的水越蓄越多。
2020年，万科房地产业务结算面积2889万平米，同比增长17.4%；结算收入3774亿，同比增长13%；结算均价1.3万元/平米，较2019年下降505元/平米。
2021年H1，房地产业务结算面积1115万平米，同比增长6.2%；结算收入1443亿，同比增长11.9%；结算均价1.29万元/平米，结算毛利润率为24.9%。
房地产开发业务结算收入是万科营收的主体，其它来自物业服务、租赁、商业开发及物流仓储的收入占比很小。2020年，万科房地产开发业务的3774亿结算收入占营收的90.1%，2021年H1的1443亿结算收入占营收的86.4%。
房地产公司销售金额与营收时而乖离、时而同步，既受客观因素影响又有“自由量裁”的迹象。
例如2016年、2017年合同销售增速超过40%，而2018年、2019年营收增速约为23%，看来是加紧“蓄水”。2020年、2021年H1，销售金额与营收走势雷同，让人忘记它们实际上是脱节的。
2017年，万科合同销售金额近5300亿，房地产业务只结算了2330亿收入。总营收增速降至1%。
2017年，恒大合同销售金额略超过5000亿（比万科少290亿），房地产业务结算收入3110亿（比万科多780亿），营收同比增速47%（2016年为59%）。
假设2017年结算的主体来自2015年、2016年合同销售，恒大这两年合同销售金额比万科少50多亿。
所以，2017年恒大营收超过万科有点勉强，万科有“扮猪吃老虎”“刻意示弱”的意味。
万科拿地“不含糊”
衡量房地产企业是否激进，最重要的指标是拿地力度。营收可以“藏拙”，拿地不能含糊。
2015年，万科新增项目105个，规划建筑面积1580万平米，权益面积630万平米、占规划面积的40%；
2017年万科拿地“达峰”，期内新增项目216个，总规划面积4615万平米，权益面积2768万平米、占规划面积的60%，期末土地储备达8741万平米；
随后数年，万科拿地进度有所回落，但新增权益面积维持在2000万平米以上：
2020年，新增项目168个，总规划面积3960万平米，权益面积3382万平米、占规划面积的61.2%，期末土地储备接近1亿平米；
2021年H1，新增项目95个，总规划面积1506万平米，权益面积1101万平米、占规划面积的73.1%，期末土地储备突破1亿平米（权益面积）。
恒大只披露规划面积，拿地峰值也是2017年——新增规划面积1.26亿、土地储备3.1亿平米（规划面积）。
【 悬崖|万科距离“悬崖”有多远】
随后数年，恒大拿地先抑后扬，2019年、2020年新增规划面积分别为6703万平米、6892万平米。截至2020年末，恒大土地储备总规划面积2.3亿平米，较峰值回落8100万平米。即便如此，恒大拿地激进程度还是远超万科。
2021年H1，恒大新购土地面积急剧减少到771万平米，仅为2020年H1的14%（2020年H1新购土地5459万平米），平均成本4072元/平米。
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