悬崖|万科距离“悬崖”有多远( 三 )
截至6月末，恒大土地储备降至2.14亿平米，原值4568亿，均价2135元/平米。
反观万科，2017年新增项目权益地价总额高达2189亿，均价7908元/平米；2018年新增项目权益地价总额为1351亿，较2017年少花838亿，均价亦骤降至5427元/平米。
随后几年，万科拿地均价稳步回升，但权益地价维持在远低于2017年的水平：2020年新增权益地价总额1382亿，均价6710元/平米；2021年新增项目权益地价总额887亿，均价7480元/平米。
其实在拿地方面，恒大比万科更加激进。比如2017年万科新增项目权益地价（2189亿），比恒大新增项目总地价（2156亿）还要高，且万科拿地单位成本（7910元/平米）是恒大（1710元/平米）的4.6倍！
随后几年情况与此相似——万科权益总成本高于恒大规划总成本；万科新增项目均价至少是恒大的3倍。2021年H1，恒大拿地面积剧减六分之五，均价成倍上升，特殊时期、不足为论。
剔除披露口径因素，万科土地储备可以与恒大等量齐观。
土地进销差价反映各自的经营风格
2020年万科新购项目168个，权益规划建筑面积2059万平米，均价6710元/平米；同年销售均价1.51万元/平米。2020年万科土地资源进销差价达8376元/平米，差价率56%（以销售均价为分母）。
土地资源进销差价率不是毛利润率，一是不符合“权责发生制”，本期买入的地不知何年销售、保年结算；二是没有计入建安成本、税费。
2020年H1，万科土地资源进销差价率进一步降至54%；恒大拿地均价涨了一倍，期内进销差价率却剧降至51%（还是那句话：特殊时期，不足为论）。
2020年恒大新增土地储备6892万平米，均价1992元/平米；同年销售均价8940万元/平米。2020年恒大土地资源进销差价达6950元/平米，差价率78%。而2018年恒大土地资源进销差价率高达85%。
低价拿地、低价销售、快速周转，恒大运营土地资源的效率高于万科。
开发力度
2020年万科开工、竣工面积分别为3960万平米和3382万平米，年末在建面积6381万平米，较2019年末净增211万平米；2021年H1，6月末在建面积达6739万平米。
2020年恒大开工、竣工面积分别为8240万平米和7390万平米，年末在建面积1.32亿平米，较2019年末净增900万平米。
恒大没有披露2021年H1开/竣工情况（2020年H1新开工面积3767万平米、竣工3734万平米、期末在建1.23亿平米）。
2018年以来，万科放缓了开发进度，新开工面积以每年数百万平米的速度回落。但开工面积始终大于竣工面积，在建工程面积逐年增加。
恒大好大喜功，土地储备、开竣工面积等数据披露的是总金额；万科喜好“藏拙”，披露的都是权益面积。因此，从财报中披露的开/竣工面积、在建面积难以比较恒大、万科的开发力度，好在从在建工程账面余额可以看出一些端倪。
截至2020年末，恒大在建物业账面余额1.26万亿，万科为7250亿，恒大占用资金比万科多5329亿！
不仅如此，在建工程还要持续投入资金直到竣工。假设恒大、万科在建项目完成度均为70%，两家后续投入资金分别为3800亿和2200亿。
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