悬崖|万科距离“悬崖”有多远( 四 )

恒大在建项目占用资金更多，后续资金需求更大，资金压力远甚于万科。

三条红线

“三条红线”出台一年之际，万科、恒大先后发布2021年中报，万科“胜利在望”，恒大“令人揪心”。

注：三条红线指：1）现金短债比：货币/短期有息债务，要求大于1.0；2)净负债率：（有息负债-现金）/所有者权益，要求小于100%；3)经调整资产负债率：（总负债-预收）/(总资产-预收) ，要求小于70%。

万科一贯保守，现金短债比从未低于2.0，比监管要求高1倍；净负债率最高30%出头，只是监管要求的三分之一。唯一踩线的是“经调整资产负债率”，2020年末为71.7%。

万科在2020年报中提出，2021年“争取回归绿档”。2021年6月末，“经调整资产负债率”降至69.7%，全部转绿。

恒大的情况很不乐观。从2017年“大跃进”起，现金短债比就跌破1.0，净负债率更是高达184%。虽然经调整负债率只比“红线”高十几个百分点，但这个指标“刚性十足”，很难压降。

截至2021年6月末，恒大现金短债比只有0.67，“经调整负债率”仍在80%以上。只有净负债率显著下降，堪堪“转绿”。

在计算“现金短债比”时，万科用“短期借款及一年内到期的有息负债”做分母，这是谨慎、合理的。

恒大的话术是“一年内到期的负债为2400.49亿元”。资产负债表中“流动负债-贷款”栏目中的数值正是2400.49亿。难道3317亿长期借款中，一年内到期的金额为零？#算法有瑕疵#

万科认为房地产行业享受了“土地红利”和“金融红利”，下一个时代拼的是管理。现在看来，万科活下去没问题，不能确定的是房地行业还有没有红利。
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悬崖|万科距离“悬崖”有多远( 四 )

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