均价|北京上半年商品住宅用地总出让金共1321.3亿元，同比上涨19.2%( 二 ) 北京市

多数区域宅地市场回归理性
集中供地政策作用彰显
2021年上半年，北京市商品住宅用地成交楼面均价排名前五位的区域分别为：海淀、石景山、朝阳、昌平、丰台，成交楼面均价分别为68934元/㎡、55190元/㎡、41611元/㎡、35235元/㎡、33340元/㎡。同比方面，海淀楼面均价同比上涨，朝阳基本持平，丰台有所下跌，石景山、昌平2020年上半年无成交，故无同比数据。
另外，北京市商品住宅用地成交总建筑面积排名前五位中的大兴、顺义、通州成交楼面均价分别为24117元/㎡、22466元/㎡、21156元/㎡。其中，顺义、通州同比上涨，大兴同比则有一定下跌。由于楼面均价的高低与土地的交易结构、交易量的多少、地块的地理位置等有较大关系，因此各区域楼面均价涨跌幅的高低不能严格代表整个区域住宅用地的平均价格趋势。

溢价率方面，上半年，除顺义（溢价率19.0%）、密云（溢价率14.9%）略高外，其他区域平均溢价率基本在10%以内，且多数区域较上年同期有明显的下降。其中，海淀、丰台、房山平均溢价率同比下滑超过20个百分点，宅地市场较为理性。顺义平均溢价率较高的主要原因为，顺义成交的3宗地块均为上年度推出地块，推出时的土拍政策相对集中供地时的政策宽松，且其中“顺义新城第23街区”的一宗宅地溢价率达到35%，相对拉高了全区的平均溢价率。
综合来看，集中供地后，全市多数区域住宅用地平均溢价率均有所下降，新的土拍政策对维持土地市场的稳定起到了一定的作用。同时，因拿地资金有限，开发企业更加注重以合理的价格获得合理的土地资源，拿地日趋谨慎，土地市场回归理性，地价增速有望放缓。
集中供地助力土地市场平稳
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综上所述，据我爱我家研究院分析，集中推地政策出台以来，2021年上半年，北京市商品住宅用地共推出和成交30宗地，高于2017年以来各年同期的供求水平。受交易结构、地块区位等因素影响，上半年北京各区域宅地成交楼面均价同比涨跌不一，但平均溢价率多有回落，宅地市场回归理性。这主要得益于集中供地采用的限地价、销售价格引导、竞配建公租房、竞政府持有份额等土地竞拍举措，在稳地价的同时也稳房价，在一定程度上遏制了非理性拿地行为，从而维持了北京土地市场的平稳。
目前，各地房地产调控讲求精准、稳定、延续，纵观北京房地产调控的发展历程，北京的土地竞拍举措从自住型商品房到限竞房，从共有产权房到商品房共产化，从房企自持到如今的“房地联动、一地一策”机制，房地产精细化管控逐步向纵深发展。当前，集中供地及一系列土拍举措是北京市政府贯彻落实“房住不炒”定位、“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，也是坚持租购并举、加强供需双向调节、引导市场理性竞争、保持房地产市场平稳运行的重要举措。
集中供地开启了一个新的时代，势必对行业产生一定影响。首先，集中供地有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期，从而有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的总调控目标。其次，供地节奏的调整对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求，将促使房企积极分析潜在的土地投资机会，谨慎拿地，可避免出现土地哄抢的不良现象，从而更好地促进土地交易市场的平稳。第三，集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，随着集中供地的逐步推行，未来行业的集中度也将进一步提升。

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