芙蓉区|楼市迎来拐点，房价或“超乎想象”？3个信号，买不买房清楚了( 二 )
首先 ， 楼市需求的改变根据央行数据显示 ， 城市居民的有房率超过90% ， 其中有一套房的家庭占比58.4% ， 两套及以上的41.5% 。 此外 ， 近年来新生儿的数量连年下降 ， 老龄化的趋势愈加明显 ， “老龄”与“少子”双重冲击下 ， 势必会导致购房人群的数量减少 。 不过 ， 随着城市化进程加快 ， 未来中国人口会越来越集中 ， 楼市需求也将发生改变 。
据北大国家发展研究院院长姚洋测算 ， 今后的城市化将呈现两个趋势 ， 一是东沿海人口向中心城区集中 ， 二是向1800多县市集中 ， 而且县乡一体化也可能会实现 。 不仅仅是我们 ， 全球趋势也是呈现“大集中、小分散”的格局 ， 人口从三四线城市向一二线城市集中 ， 再向城市化地区扩散 。
据专家预测 ， 到2035年 ， 我们国家差不多有六成人口会集中在9个城市 ， 分别是北上广、天津、川渝、武汉、郑州和西安 。 而剩下的城市居民则会分布在各个地市、县城中 。 那么 ， 从楼市需求的角度来看 ， 人口集中在9个城市 ， 随着需求增加 ， 房价仍然有一定的上升空间 ， 但不会有大幅上涨 。 至于农村居民 ， 据七普数据显示 ， 居住在乡村的人口占比36.11% ， 如果这部分人群选择到县城地市买房买车 ， 市场需求明显会小很多 。
换言之 ， 一边是有房人群基本饱和以及主力购房群体的减少 ， 另一边是城市化趋势导致的需求分化 ， 如此看来 ， 对绝大多数城市而言 ， 我们国家的市场需求基本消失殆尽 。
其次 ， 买房成本上调去年开始 ， 国家开始严格管控房地产的金融措施 ， 一方面收紧房企负债规模 ， 要求开发商在3年内将负债率降至合格标准内 ， 同时房地产贷款额度也受到严格的控制 ， 另一方面 ， 严查资金违规流入楼市情况 ， 收紧人们买房的贷款上限 。 前不久 ， 部分城市开始提高房贷利率水平 ， 暂停二手房贷款 。 可以说在宽松的货币优势消失的同时 ， 买房成本也跟着上调 。
最后 ， 住房供应采用“两条腿走路”方案虽然说房住不炒是市场的大方针 ， 但最终的目标 ， 还是要实现所有人的住房梦想 ， 对于这个问题 ， 国家也早就给出了方案 ， 采用多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 。 而从目前来看 ， 楼市已经悄然转向 ， 采用“两条腿走路” ， 既要有市场体系也要有保障体系 。
一条腿是商品化市场
从前文可得知 ， 为了让大家踏实买商品房 ， 根据不同的经济实力选择不同的商品房 ， 国家已经在收紧楼市金融措施 ， 严格打击炒房行为 ， 不仅严禁一切资金流入房市 ， 而且限购限价限贷等措施也在稳步实施 。
另一条腿是保障房兜底
如果要解决所有人的居住 ， 仅仅是市场调节是不够的 ， 当然只有保障也不靠谱 ， 所以国家在保证房住不炒和市场稳定的大局下 ， 除了解决商品房的住房问题 ， 也通过建设保障房来丰富市场的住房供应 。
近日 ， 住建部有关人表示 ， 住房形式也首次明确了包含3种 ， 1是公租房 ， 2是保障性租赁住房 ， 3是共有产权住房 。 分别解决城镇收入困难家庭、新市民、有一定能力但仍难买商品房的家庭的住房问题 。
这样一来 ， 不同阶层的人群都有符合条件的住房 ， 共有产权房是自己与官方分摊房屋产权 ， 等有实力之后再购回另一半产权就可以 。 而租房也不会像过去那样市场混乱 ， 没有归属感 。 5月时已经有40城参与了发展保障租赁房的会议 ， 将给予资金、税收、金融等支持措施 ， 坚持小户型、低租金 ， 最大努力帮助这3部分人群解决住房 。
总而言之 ， 楼市已经迎来拐点 ， 房价或许会“超乎想象” ， 买不买房也清楚了房说君有话说 ， 正因为房市的需求、供应和买房成本改变 ， 意味着市场拐点已经到来 ， 下半年的房价走势基本清楚了 。 比如高杠杆炒房已经不适合当下的市场 ， 比如主力购房群体已经相对减少 ， 又比如 ， 采用两条腿走路 ， 实际行动解决住有所居 。
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