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福州|“退地风波”：宋都股份破产的生意经、祥生、宝龙的“苦衷”( 二 )


在澄清公告中 ， 祥生控股表示 ， 在宋都股份竞得8号地块后 ， 公司及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件 。
也就是说 ， 8号地块是由宋都股份以其全资子公司支付保证金并单独竞得 。 在竞得后 ， 宋都股份又决定放弃 ， 导致被没收5000万元保证金 。
祥生控股的此次澄清看上去并不“理亏” ， 毕竟在上文中也提到了 ， 祥生控股确实位于宋都股份签署任何书面文件 ， 只是在微信中口头约定了一些事宜 。
如此说来 ， 宋都股份有点“哑巴吃黄连”的感觉了 。
但是对于宝龙地产方面的“违约” ， 宋都股份直接起诉到法院 ， 包括请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元 ， 并承担各项诉讼费用 。
毕竟 ， 双方确实签署了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》 ， 其中明确规定 ， “如一方违反上述约定 ， 违约方应支付守约方2000万违约金” 。
但是 ， 宝龙地产方面称 ， 宋都股份退掉的8号地块和己方没有任何关系 。 而宋都股份提到的12号地块双方签订的是合作备忘录 ， 后期正式沟通合同条款过程中对于一些合作条件发生了改变 ， 才导致没有达成一致 。 合作备忘录只是双方表达合作诚意的表现 ， 实际细节需以合同签订为准 。
简言之 ， 宝龙地产方面认为8号地块退地一事跟我无关 ， 12号地块签下的合作备忘录也不是合同 ， 没有形成实际约束力 。
破产的生意经和两家的“苦衷”
说到底 ， 一切都是生意 。
祥生控股和宝龙地产同时放弃与宋都股份的合作 ， 究其原因 ， 无非就是没有利润 。
在本轮杭州集中供地中 ， 另一家本土房企滨江集团同宋都股份一样 ， 也拍得5宗土地 。
不过 ， 滨江集团董事长戚金兴却公开表示 ， “努力做到1%-2%的净利润水平” 。
戚金兴之所以有如此言论 ， 跟今年杭州土地出让市场的现实情况有关 。
据悉 ， 今年杭州首批推出的57宗地块中 ， 有41宗达到了封顶溢价 ， 并启动了竞争自持 ， 自持率最高的地块高达40% 。
同时 ， 杭州房地产市场一直有着严苛的限价调控 ， 自持面积的增加 ， 意味着项目开放的利润将受到严重挤压 。
以此次宋都股份放弃的8号地块为例 ， 其总价17.83亿元 ， 楼面价20962.12元/平 ， 溢价率29.86% ， 自持21% 。
由于政府限价 ， 该地块的毛坯均价不高于26500元/平 ， 精装修均价不高于29500元/平 ， 再加上其它一系列成本支出 ， 不仅利润低 ， 甚至还有亏损的风险 。
对于这种情况 ， 宋都股份也清楚 。 只不过 ， 奉行高周转模式的宋都股份 ， 截至2020年底土储已严重不足 ， 待开发的地块仅剩4宗 。
为了补充土储 ， 在杭州本轮集中供地竞拍中 ， 宋都股份以黑马姿态 ， 以45.8亿元拿下5宗地块 。
但是 ， 据宋都股份年报现实 ， 其2020年营收为71.61亿元 ， 全口径销售额200亿元左右 ， 扣非净利润为5.4亿元 。
就这点体量 ， 一下子花45.8亿元 ， 或许有点吃不消 。 为此 ， 宋都股份拉来了祥生控股和宝龙地产 ， 就是要降低风险 。
结果 ， 两家房企同时“违约”了 ， 不跟宋都股份玩了 。
实际上 ， 祥生控股和宝龙地产各有各的“苦衷” 。
年报显示 ， 2020年末祥生控股的净负债率为136.38% ， 扣除预收的资产负债率为82.37% ， “三道红线”踩下两道 。
此外 ， 祥生控股的融资成本处于行业内高位 。 为了获得资金 ， 还频繁质押控股公司股权 。
在融资方面 ， 宝龙地产同样感到压力 。
今年1月 ， 宝龙地产计划发行上限为25亿元的公司债 ， 最终发行规模仅为10亿元 。
3月 ， 宝龙地产旗下子公司宝龙实业原定发行规模不超过20亿元公司债 ， 最终实际发行规模15亿元 ， 融资规模再次缩水了25% 。

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