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新房|二手房“入秋”！济南7月成交量相比3月锐减一多半，房价浮动小( 二 )


新房|二手房“入秋”！济南7月成交量相比3月锐减一多半，房价浮动小

数据来源:贝壳找房
根据贝壳找房二手房成交数据,济南二手房成交量在3月份达到顶峰,成交套数在1900套左右。接下来,4—7月成交套数明显下滑。其中,4月份成交套数约1400套,5月份成交套数约1300套,6月份成交套数约1100套,7月份约900套。截至8月26日,成交套数减少至约600套,较3月份成交套数减少约1300套。
二手房交易市场遇冷
但价格比较平稳
虽然二手房市场明显遇冷,但房价下降并不明显。张强介绍,“以我们门店周边的花园小镇、万科城、保利华庭等小区为例,这几个小区一季度平均房价上涨1000元左右,目前总体还是维持了这个价钱。”他表示,虽然七八月份成交量减少,但房价浮动并不大。“房主们挂牌时也会考虑市场行情,目前多数还在观望。”
“卖家会参考新房市场,不愿意降价。”孙杰说,今年上半年济南楼市回温,房价整体呈上涨趋势,二手房也随之上涨。虽然二手房成交难,但大多数房源价格还是维持在之前上涨后的价格。“虽然成交时价格有浮动,但买卖双方的正常讲价带来的降价,幅度不会特别大,属于正常情况,仅有极少数着急用钱的业主会有较大幅度降价。”孙杰说,二手房是个人房源,房价虽然受市场影响,但更受业主个人卖房意愿影响。
业内人士透露,济南此前二手房从挂牌到成交的周期在两个半月到3个月之间,但是目前的情况下,有的二手房成交周期已长达半年,直接将交易周期拉长两个月。
据8月16日国家统计局发布的2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,济南7月份二手房价格环比上涨0.4%,同比上涨0.2%,已连续五个月上涨。贝壳找房数据显示,济南二手房成交均价格1—8月在1.6万—1.7万元/平方米之间小幅波动,总体价格仍保持平稳。
多家银行不接二手房业务
贷款难成交易“拦路虎”
业内人士表示,二手房市场的成交主要受银行限贷影响。贝壳找房相关负责人介绍,现在由于各个银行贷款额度有限,出现了购买二手房贷款难的情况,影响二手房交易。“受其影响,从今年5月份开始,二手房交易量一直下行,但房价波动并不明显。”
采访中采访人员了解到,二手房贷款难影响了很大一部分二手房成交,尤其是房龄较久的老房子。“4月份之前贷款,7—14天就可完成房贷审批,等待2个月左右便能放贷。但现在房贷周期直接拉长到3-6个月。”该业内人士介绍,现在银行对二手房房源年限、贷款人工资流水等标准都有提高。“以学区房为例,即使有一定的教育属性,但因房龄较久,依旧很难贷款。”此外,通常银行流水达到总还款金额的两倍才能申请贷款。以往贷款如果达不到两倍标准,差额较小,银行也会审批通过。但现在银行不允许贷款有差额,流水必须高于两倍还款额。
同时,贷款利率增加也影响了二手房交易,该业内人士表示,5—6月份,二手房首套房贷款利率在5.3%左右,二套房5.5%左右,现在首套房涨到5.6%,二套房达5.9%。
随后,采访人员以购房者身份咨询了多家银行信贷部门,发现部分银行已停止二手房贷款业务。未停止二手房贷业务的银行,也表示审批时间不确定,需要排队。
采访人员在经十路附近一家青岛银行网点了解到,该行已很久不做二手房贷款业务,而新房利率也逐渐升高。“目前,新房三季度贷款利率从5.25%上升到5.35%,且放贷时间还不确定。”该行工作人员介绍,总行从7月中旬开始控制贷款额度,1-2周的时间会批一部分额度用来放款。“额度用完,就要等下一轮额度才能放贷。”该工作人员介绍。
同青岛银行一样,兴业银行、恒丰银行等股份制商业银行,也基本暂停二手房贷款。“虽然公司没有明确表示停贷,但审批时间不确定,且没有额度,很难放贷。”兴业银行借贷部门工作人员介绍,即便银行金额流水大,信用良好,有稳定收益的优质客户,申请贷款依然是难题。“主要是额度有限,贷款人多,只能等着。”除股份制商业银行外,部分国有银行也出现停贷。中国银行相关工作人员表示,二手房贷款已基本不做。工商银行工作人员表示,不是不向二手房贷款,而是需要长时间审核资质。除对贷款人常规的银行流水、个人信用等审核,现在对二手房贷款人首付款的来源审核严格,首付款必须全部来自工资收入、存款、基金等财产,避免出现贷款人借贷筹齐首付的情况。

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