集团|房地产白银时代，市场在奖励什么样的房企？( 二 )
高效的精细化管理让佳兆业成功打造了40多个城市更新项目，集团已经连续三年获评 “中国房地产城市更新优秀企业”第一名。
2021年上半年，佳兆业城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。
佳兆业预计，2021年下半年城市更新项目还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。
截至2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%，大湾区占比高达99%。
城市更新业务除了锻炼了佳兆业的管理能力，还会直接给佳兆业带来业绩增长。因为随着集中供地政策的推进，土地招拍挂市场竞争势必会竞争加剧，而“旧改”转化的土地刚好填补部分需求，成为公司土地储备的一个重要来源。
截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%，接近一半。
佳兆业三道红线提前转绿
去年8月份，房企融资“三道红线”出台，自此以后，国内的房企只有一个目标，降负债。
凡是陷入恶性循环，以至于破产的房企，无一例外都是因为负债太高，三个财务指标超过了监管红线。凡是逆势高增长的企业，也都有一个共性，那就是降杠杆成果显著，手里资金充裕。
2021年上半年，佳兆业拥有在手现金487.4亿元，同比增长20.4%。监管部门重点关注的净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%。
按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
对于习惯高杠杆运行的房企来说，这个挑战非常大，现在，佳兆业三道红线提前达标，显得尤为珍贵。
降杠杆是目的，精细化管理效率是支撑，那么接下来一个问题是，佳兆业降杠杆的手段有哪些呢？
第一、夯实主业，不仅保持销售、营收高增长，更重要的是，向精细运营要利润。所以，佳兆业不仅销售、营收大幅增长，净利润等指标也同步增长。
第二、多元化发展，扩展收入渠道。房地产监管收紧之后，房企都在积极谋求转型，寻求多元化发展。
关于多元化发展，佳兆业董事局主席郭英成曾经表达过一个观点，“集团发展多元化业务的初衷是希望能与地产主业形成协同效应，特别是在获取优质土地或者是价格合理的土地这块取得一些互补。”
再进一步，佳兆业不只是一家开发商，而是定位于城市综合运营商，目标是让城市更新与综合开发、产业运营、文化旅游协调发展，这就是佳兆业进入健康、文旅和科技等行业的底层逻辑。
所以，佳兆业首家十二年制学校深圳市华朗学校开始招生，佳兆业金沙湾国际乐园开业等等，这些多元化业务为佳兆业扩宽了收入渠道。
第三，除了在经营上开源以往，佳兆业还对财务进行了精细化管理，其主要手段就是扩大股权规模，严格控制有息负债，提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构。
5月份，佳兆业还完成交换要约和未经修改的荷兰式拍卖要约收购，将2024年的到期债券兑换为2025年到期债券，涉及8.04亿美元的债务，降低了相对短期的债务风险，延长了公司债务久期。
另外，佳兆业也发行23.89亿美元境外债务，以及获得14亿港元银行贷款，其新借款的加权平均期限大约为3.7年。
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