毛利率|频频发债，业绩高增含水分，正荣地产行内掉队差距不断加大净利率

自身债务规模不断扩大，正荣地产渐渐难掩暗雷涌动。
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近两年，伴随着房地产调控不断加码，已有不少房企危机频频降临，而处于崩溃边缘的不乏曾经耳熟目染的巨头。
据人民法院公告网显示，以“房地产”作为关键词检索，并剔除重复分发企业和非房地产企业的名单后得出，仅2021年上半年，便已有共计超过165家房企发布了相关破产文书。
目前来看，在一众中小型房企折戟市场下，千亿级房企同样也面临诸多挑战。而今，泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展均已被曝出深陷债务危机。
据中指研究院监测，2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%。毫无疑问，监管力度不断加强，致使房企外部融资环境持续偏紧，无疑是推倒各家房企的重要利剑。
在此恶劣的环境中，自身债务规模不断扩大，靠频繁发债“以新换旧”来维持经营且疑似存有“明股实债”的正荣地产，彼时亦开始渐渐难掩暗雷涌动。
业绩高增隐含水分作为中国房企20强之一的企业，2021年上半年，正荣地产给出了一份稳健的经营成绩，多项核心指标也较为亮眼。
【毛利率|频频发债，业绩高增含水分，正荣地产行内掉队差距不断加大】8月22日，公司发布2021年半年度报告显示，上半年公司营业收入录得160.11亿元，同比增长10.1%；净利润录得11.66亿元，同比增长33.1%。
销售收入方面，上半年公司销售额达822.99亿元，同比大增47%，完成全年目标54.9%。而据克而瑞数据显示，2021年1-6月百强房企操盘金额为61499.1亿元，同比增长36.7%。以此来看，正荣地产超越市场的荣枯能力并不容小觑。

然而，尽管正荣地产在经营端取得了不错的成绩，但靓丽的背后实则暗藏水分。据克而瑞披露数据显示，2021年1-6月正荣地产的权益销售额仅463.5亿元，据此推算，公司的权益销售比仅56.32%。也就是说，公司销售额近一半来源合作伙伴，而绝非自身内生供给。
半年报还显示，今年上半年正荣地产购得24块地块，在总建筑面积356万平方米中，公司权益占比进一步下降至46%。基于此，正荣地产未来销售权益再度下降或也已无可避免。
由于正荣地产存在的联营、合营项目太多，使得其权益销售额不高，这又侧面反映出了公司资金实力不济的窘境。
债务压顶，借新还旧愈演愈烈2021年上半年，公司剔除预收款的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比为2.19。很显然，公司剔除预收款后的资产负债率已超阈值，三道红线其中有一条未能达标。
值得注意的是，在今年上半年，正荣地产的15亿元净利润里，非控股股东所占净利润3.38亿元，占比约22.53%，但公司的非控股权益，却占到了当期净资产的53.93%，二者之间的巨大差异，外界看来，正荣地产背后或许还存在着“明股实债”粉饰报表的可能性。

也就是说，正荣地产的真实负债率可能要高于目前公司所披露的数值。
从负债规模来看，正荣地产的偿债压力也并不容小觑。截至2021年6月30日，公司总负债规模已从2020年的1837.8亿元增长至2033.05亿元，同比增长10.62%。而需一年内偿还的债务为203.43亿元，两年内偿还的债务为418.53亿元。
然而，目前公司拥有的现金与现金等价物仅349.8亿元，其中还有已抵押存款、受限制现金合计约94.7亿元。由此可见，正荣地产面临着不小的偿债压力。

毛利率|频频发债，业绩高增含水分，正荣地产行内掉队差距不断加大

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