【环球网房产报道】12月3日，上海集中供地收官，招商蛇口收获满满，共拿地3宗，涉资105.91亿元，金额及拿地宗数均位居榜首。
实际上，2021年作为招商蛇口“十四五”开局之年，年初即定下了“销售额增长近20%至3300亿元，可售货值达5300亿元”的跨越式发展目标。
公告显示，2021年1-10月，招商蛇口累计实现签约销售金额2575.06亿元，同比增加19.1%，完成年初目标的78%，在中指研究院2021年1-11月房企销售排行榜中位居第8名，比2020年同期前进2名；另据中指研究院统计，招商蛇口2021年1-11月全口径新增货值为2377亿元，位居第7名。
逆势扩张的招商蛇口，其盈利能力却令投资人心存忧虑。11月30日举办的招商蛇口投资者网上集体接待日活动上，投资者们关心的问题仍然是公司的盈利能力：毛利率连续两年大幅下滑，2022年是否能扭转颓势？
同时，深圳招商臻府、北京招商臻珑府等旗下项目陷入“货不对板、减配以及虚假宣传”风波，加速奔跑的招商蛇口更亟需重视楼盘品质及对于购房者的承诺，将经济责任与社会责任并举。
毛利率持续承压
【 净利率|招商蛇口：毛利率承压下 逆势扩张的得与失】11月30日招商蛇口投资者网上集体接待日上，投资者问：“公司的毛利率已下滑两年，何时能恢复？”
实际上，招商蛇口2021年三季度财务报告显示，期内累计营业收入817.57亿元，同比增长63.13%；归母净利润63.51亿元，同比增长189.76%。然而，反映盈利能力的毛利率、净利率指标却再次下降，报告显示，毛利率为21.93%，相比去年同期的24.32%，下降幅度超过2个百分点，相比2019年同期36%的毛利率水平则下降超过14个百分点；期内净利率为10.67%，相比去年同期6.8%的净利率有所上升，然而与2019年前三季度22.83%净利率的差距仍较大。
图源：环球网房产制图
对于毛利率下降这一问题，董事长许永军的回答是“房地产高毛利时代已经过去，公司将通过精细化经营，努力维持相对合理的利润率水平。”
影响毛利率的核心要素中，拿地价格起着决定性作用。随着2016年以来的高价地块陆续完工并交付，进入集中结算期，房地产行业毛利率水平呈现下降趋势。与招商蛇口处于同一梯队的龙头房企进行横向比较可见（中指研究院数据：2021年1-11月全口径销售额TOP10中A股上市房企），万科前三季度毛利率由29.94%下滑至22.10%，金地前三季度毛利率由38.12%下降至18.13%，保利发展前三季度毛利率由33.98%下降至29.78%。
万科、金地等公司管理层等谈及2021年公司毛利率大幅下降时都曾表示，主要和近年来地价占房价比例提高有关。招商蛇口毛利率下降也和高价地不无关系，在3月23日举行的2020年业绩说明会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰提及，“2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期”，正是这一批高价地造成了招商蛇口在2020年大幅计提减值准备。
2020年年报显示，招商蛇口计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备共31.01亿元，减少公司2020年度归属于上市公司股东的净利润21.84亿元。公告称，减值准备主要综合考虑了未完工以及已完工项目的成本、费用和当前房价因素，预估当存货变现时将发生减值。
“丢掉包袱，轻装前进”招商蛇口并未迎来业绩指标的全面好转，第三季度财务报告可见，公司毛利率为21.93%，相比去年同期的24.32%，下降幅度仍超过2个百分点。这也意味着，此前所获高价地块负面影响还将持续影响招商蛇口2021年的财务指标。
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