值得一提的是，若扣除期内招商蛇口公募REITs上市产生税后收益14.58亿元，其真实毛利率与净利率水平还将大幅下降。
逆势扩张与补库存
2021年从“三道红线”、“两道红线”到“22城集中供地”，政策维稳信号明显，尤其进入第三季度以来，一方面市场需求在下行，另一方面房企补库存较为谨慎，将重点放在促销售、回款以及积极去杠杆上。
年初刚刚计提减值准备的招商蛇口却并未停下脚步来控制拿地节奏，反而再度开启抢地模式，其目标为逆势扩张并实现规模跨越。
从其年初设定的销售目标即可见“扩张野心”。在3月23日的业绩说明会上，招商蛇口将销售目标定在3300亿元，比去年实际完成情况增长接近20%。彼时，招商蛇口可售货值仅2300亿元，若要完成全年目标，在保持往年60%的去化率水平下，可售货值要达到5300亿左右。蒋铁峰曾表示，完成全年的销售目标需要今年新增项目入市来帮助达成。也就是说，全年新增可售货值要达到3000亿左右。
为了实现全年新增3000亿元货值这一目标，招商蛇口从年初至今开足马力凶猛抢地。尤其在2021年上半年，分别斥资98.94亿元、110.91亿元、27.39亿元、264.47亿元、189.5亿元、118.69亿元用于土地扩张。3月份仅支出27.39亿元用于购地，也是因为“两集中”政策刚刚推出，公开市场基本处于无货推售。根据中指研究院数据，招商蛇口上半年全口径新增货值1887亿元，排名第5，仅次于华润、保利、万科和融创。
图源：环球网制图
7月26日，随着房企拿地销售比不超过40%的监管新规出台，招商蛇口在土地扩张上的力度有所降低。缺席集中供地的招商蛇口，7、8、9、10月通过入股合作等多元化拿地方式，土地支出金额依然达到了40.8亿，53.3亿、65.89亿及70.99亿元。至2021年12月2日，根据中指研究院披露，招商蛇口1-11月全口径新增货值为2377亿元。
距离全年5500亿元可售货值目标仍有较大差距，招商蛇口在上海第三轮集中供地中再次开启“抢地模式”。据悉，截止上海集中供地结束，招商蛇口共参与拿地3宗，共涉资105.91亿元，金额及数量均位居榜首。
2020年业绩说明会上，蒋铁峰曾指出，“十四五”期间，希望公司一定要稳定在前10强，排名能够逐步地提升，目标是维持每年双数增长的速度。在“三道红线”和集中供地政策限制下，招商蛇口在获取资源、规模增长方面或将有更多便利，而这个机会正是招商蛇口实现规模跨越的机会。
从招商蛇口三季度现金流量表可以看到，2021年1-9月，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为83.43亿元，同比下降18.56%，在项目购地、基建等方面的投入大增，扩张意愿较强。
此外，投资活动产生的现金流量净额由去年同期的-44.4亿元扩大到-169.5亿元，同比下降281.27%，显然，招商蛇口投资活动要比去年同期活跃的多，加大了对联合营公司的投入以进一步扩展业务规模。
图源：招商蛇口2021年三季报
招商蛇口在2021年逆势扩张让实现“双数增张速度”具备更大可能性。然而，考虑到未来行业走势：“在平稳去杠杆”政策主基调下，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降；房价或保持小幅波动，部分城市房价面临一定调整压力。风险因素也不可忽视，积极扩张的招商蛇口仍需要保持一定警惕性。
深圳、北京项目陷入“货不对板”风波
在招商蛇口大力补库存的同时，位于深圳及北京的两个项目却陷入“货不对板、减配以及虚假宣传”风波。
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