毛利率|“三年千亿”食言，林宏修打起了物业的主意
??文/乐居财经邓鑫妮
??融侨集团“三年千亿”的计划超时后，开始打起了物业的算盘。
??11月22日，融侨实业发展有限公司（简称“融侨实业”）转让福州融侨物业管理有限公司（简称“融侨物业”）49%股权予融侨集团股份有限公司（简称“融侨集团”）。至此，融侨物业由融侨集团100%持股。
??股权转让的同一时间，融侨物业的注册资本上浮了7.01%，从原本的65万美元上涨至472.99万元。
??物企林立，相较之下，融侨物业的体量不算大，2000万方的规模也不甚亮眼。但收拢物业股权的背后，融侨接团或许有着另一番打算。
??物业营收不足4%
??“在闽系企业中，融侨属于较为稳健的。我们并不去冲规模，一直保持着自己的发展速度。”融侨的一位前高管曾向外界透露。
??与融侨集团有着紧密联系的融侨物业，其发展速度也受制于此。融侨物业成立于1997年，目前隶属于融侨集团地产板块旗下。顶着“老牌”物企头衔的融侨物业，也保持着与母公司相当的稳健速度。
??生于福州、长于福州的融侨物业，其管理的范围以福州为圆心散开。2017－2019 年，融侨物业的管理面积分别为853万平方米、919万平方米和1114万平方米。2019 年管理面积第一次突破1000万平方米，其中约 60%位于福州。
??从福州出发，融侨物业已经入驻上海、南京、武汉、厦门等多个城市。最新数据显示，融侨物业在管项目逾150个，管理面积2000万方，管理包括住宅小区、商住楼、别墅和写字楼在内的多种业态。
??融侨物业是融侨集团旗下为数不多带有物管服务属性的公司。乐居财经了解到，目前融侨集团对外投资企业共有72家，其中名字中带有“物业”成分的，只有融侨物业。
??由此也不难推测，其物业板块的收入自然也不会太高。
??融侨集团在其公布的债券报告中详解了业绩情况。房地产板块是融侨集团收入的绝对核心，营收比例超9成，工程施工、酒店餐饮、物业及租赁服务、其他业务等板块总收入不到一成，处在镶边的位置。
??在整个营收体系中，物业及租赁服务的收入排名第二，不过占比不到4%。截至2021年中报，其总收入约为74亿元，物业及租赁服务的收入为2.67亿元，占比3.61%。
??2020年中报以前，融侨集团的这一部分收入称为“物业服务”，之后才新增“租赁服务”收入。
??2017年-2019年，物业服务的营收分别是2.08亿、3.44亿和4.24亿，呈上涨趋势。期间的毛利率水涨船高。2017年-2019年间的毛利率分别为-21.74%、-1.05%、18.38%。
??毛利率“由负转正”，不过物业对毛利率的影响似乎并不大。据公告内容，2020年上半年“物业及租赁服务”毛利率较上年同期增加 50.04%，主要原因为投资性房地产租金增加。2021年毛利率较去年的27.57%滑落至26.97%，也是租赁业务的变化所致。
??家族色彩浓厚
??“我回来的时候，做了最大的一个决心，改变家乡。”福建出身的林文镜有着极强的“家族”情结。这一点，也体现在企业的高管配置当中。据了解，融侨集团的8名主要高管中，有6位姓林。
??融侨物业的创立，是集团多元化产业布局的一环。只是这一步走得谨慎，融侨集团创立的第十个年头，它才破土而出。受母公司影响，融侨物业也极具“家族”色彩。
??2016年，融侨物业第一次出现“三代共事”的画面。林文镜胞弟林运辉退出董事之列，孙子林开启加入。林文镜、林宏修、林开启爷孙三代共事的局面维持了两年，2018年4月林文镜退出，林开杰加入，法定代表人从林文镜变为林宏修。融侨物业摇身一变，成为父子当家，林宏修为董事长，林开启为副董事长，林开杰为董事。
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