项目|房企壮士断臂，资方隔岸观火？销售额|港交所|累计合同|张建

下半年来，地产大宗交易完全进入买方市场。要看的项目实在太多了。
这些项目绝大部分来自房地产企业。自“三道红线”从更高层面接管了房企的资产负债表和现金流量表，市场上的资产便开始增多。
7月18日，远洋以40亿元获取了红星地产70%股权。业内都说，卖得太便宜了，可现在回头看，便宜点怎么了，至少卖出去了，回点血还能活下去。
进入下半年，钱紧的房企拿出更多资产摆上货架。同时，恒大、佳兆业等企业的风险暴露后，更加刺激了房企对“手里有钱”的渴望，但这也改变了资产买家们的心态。

01
资产包
如果目前的地产大宗交易有鄙视链，大概会是这样的——写字楼>商场>酒店。买家的意愿，完全对应着未来的收益能力和再次出手的流动性。
未来两三年，疫情的影响还不会消失，对酒店市场不看好，一方面因为疫情，另一方面，中国酒店的回报，以一线城市为例，建安加土地总成本以3-4万元/平方米计算，经营现金流的回报可能只有约1%，如果没有增长空间，没有退出路径，没有接盘方，就没有流动性。
商场也受疫情的影响，同时运营难度比写字楼更高，因此，市场需求更旺盛的写字楼，是投资者眼中更优质的标的。不过写字楼也要看城市看区域，市场偏好的，还是一二线城市的核心区域物业。
考虑出售资产的企业名单越来越长。除了恒大、佳兆业外，奥园、阳光城、世茂、新城、首开都有项目出售。前述中介机构负责人告诉经济观察报，踩中两条红线的房企都在卖项目，“区别只不过是卖的规模大和小”，融创也在出售文旅资产。

房企摆上货架的资产，多为打包出售，意图在于快速回笼资金，减少交易复杂度。不过在当前的买方市场，很难实现。上半年，很多房企搭着卖，用优质项目带三四线项目。而今，不太可能成交，很少有机构的资金能整体买得下来，而且大家都只想要最优质的项目。
02
买家是谁
找到买家，是现在最迫切的。首先是外资。黑石、GIC、普洛斯都是被重复提及的外资机构。外资直接收购项目时，会更谨慎地考虑风险。
第二类买家是国内的投资机构。这类机构的钱，来源很复杂，背后的LP可能是各种类型的钱。其中值得注意的，专门收购不良资产的机构，其中较知名的包括瀚德集团和文盛资产。
第三类是自用型买家，但预期并不乐观。自用基本集中在写字楼市场，陆易分析，此前的买家基本是快速扩张的高科技互联网企业。现阶段，互联网企业都在收缩财务，而且不少有办公需求的企业已经自己买地了。比如字节跳动、B站和美团在北京、杭州、上海等地的土地交易。
此外，高净值的个人投资者也是买家之一，这是市场上最灵活的钱。一两个亿的项目，几个人各凑几千万，主要他们可以用杠杆，决策很快。
此前在大宗交易频频出手的险资，却被多位从业者判断，之后的投资占比会下降。
6月28日，中国平安人寿保险向凯德集团收购位于中国的6个来福士资产组合的部分股权。“像平安这样的险资直接投资物业的可能性后续会减少”，陆易解释，出于政策约束，保险资本可能通过夹层等方式进行投资。

03
补充弹药
现在钱是充足的，而且各机构还在持续补充弹药，但是项目看得多，实际出手的少。目前，大量房企暴雷，融资不畅同时资产无法快速出售，又没有其他的流动性资金来源，发生了大批的违约事件。

项目|房企壮士断臂，资方隔岸观火？

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