海淀|北京楼市：闭眼买房时代已结束，下半年换房一定要看这几点
我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：房姐您好！新人首问：国贸上班，北京户口，娃一岁。现置换房产（换成3居），预算1200左右，有三个选择，一是通州副中心万国城MOMA，二是亦庄河西中海京三号，三是台湖绿城明月听蘭，四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值（未来如仍需购买学区房，则需将此房出售，因此希望这个房产能增值）、上班通勤、子女教育等因素，难以抉择，请问有何建议，或者您是否有其他建议的购房版块，多谢！
回答：考虑学区和增值因素，万国城MOMA先排除掉，通州长期双限 短期看会跑输大盘，而且通州没什么好的学区。 明月听蘭旁边有限竞房和共产房形成价格压制，对升值不利，最硬伤的方面，还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校，但这两个基本上不了。 中海京三号品质还不错的，亦庄潜力也是有的，毕竟产业已经形成，就是学区还需要点时间检验，整体是要好于万国城MOMA和明月听蘭，可以作为首选 天鹅湾的品质很好，但是学区很一般。 最好的选择是珠江帝景 ，这个算朝阳顶级学区了，不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附，买首城国际的小三居 详细选筹方案见知识星球内《北京选筹指南》
提问：您好！我现在有自住西城二环内学区房一套，两室一厅，无贷款记录。手中闲置子弹200，能承受每月1万房贷，想通过投资尽快让手中财富增值，将来再次改善成三居住房。请问现在应该在北京投资还是外地？如果在北京，可以关注哪些盘？资金怎么运作？
回答：你的资金在北京上车没问题，所以不用区外地。建议看看 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府 这些都可以淘下一下。以你的月供可以看400内的标的，直接按二套的方式入吧
提问：房姐好，图里的可以解释一下吗？为什么要限购前。
回答：4个3比一张A值钱， 因为4个3可以打很多对手牌。 房产限购，相当于无论你有多少张牌，一次只能出一张牌，只能出两手。 4个3变成对3，只能喊pass。
提问：房姐好，新人首问，马甸附近投资兼自住房产，不考虑西城学区房，400万左右房产，朝阳海淀选哪个片区好？健翔桥东附近一直房价没起来，安华西里看了看觉得还可以，小西天觉得性价比不高，请房姐指点，谢谢
回答：首选朝阳，海淀选择范围太小。健翔桥涨幅非常低，不要碰了，地段本身就没有优势，安华西里还可以，还有华盛家园也可以淘下，小西天周围大多是公房社区，没有什么品质特好的小区，房子密度高，没有年轻人聚集，都是老人，没有产业的发展空间，不建议买。还可以像西边看下 例如 惠新西街
提问：房姐，您好！有个问题需要咨询一下。目前准备入手一套改善，如下几个小区怎么比较及排序呢？未来金茂府、未来公元、华润未来城市、公园17区、观承望溪、黄渠的朝青知筑及东坝的华樾国际？
回答：朝青知筑相比周边二手溢价太多了 东坝目前溢价状态，华樾国际价格贵不建议考虑 华润未来城市品质还行，也比未来金茂府档次和品质要高，而且是纯商品房 未来公元>华润未来\/公园17区>未来金茂府>观承望溪>朝青知筑>华樾国际
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