法院|专业房产律师解析：法拍房中会遇到哪些问题？如何解决？( 二 ) 房产

在法院给出的期间内，那某没有提交出足以对抗房屋拍卖的证据，法院将房屋成功拍卖给史某。史某要入住房屋的时候那某拒绝腾退，且占用房屋半年之久。
最终史某向法院申请强制执行，法院在那某拒不开门的情况下强制开锁，对房屋进行了腾退。本案由于案外人那某在提起的案外人之诉中没有提出足够的证据对抗拍卖，所以法院没有支持那某的主张。
如果那某有足够的证据证明已与丁某签订房屋买卖合同，则那某与竞买人史某处于同等地位，法院没有理由强制腾退房屋，此时竞买人要么与那某协商一致取得房屋所有权，要么通过法院向丁某追究违约责任，无论如何都是两难的选择。

( 二) 拍卖的房产存在长期的租赁合同
在民间借贷中，债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或是长期的租赁合同，以保证在债务存续期间，作为抵押物的房产不被处分，能保证债权人权利的实现。若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，而法院在拍卖时候没有详细查明，拍卖成功后，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人即使取得房屋所有权，也不能对抗租客的租赁权，无法实际入住。并且被执行人在房屋拍卖之前就已经收到房屋的全部租金，此时竞买人既无法及时入住，又无法获得房屋的租金，只是空有房屋的所有权，竹篮打水一场空。
【法院|专业房产律师解析：法拍房中会遇到哪些问题？如何解决？】例如， 2015 年 5 月，胡女士通过公开拍卖拍下一套房产，该房产附带租约。胡女士提供的福田法院出具的《执行裁定书》、《租赁合同》及《人民法院拍卖委托合同》显示，该房产租赁期限为从 2012 年 9 月至 2017 年 9 月 23 日，月租金 3500元。然而，胡女士前去收房时，承租方却提供了另一份租赁合同，在该租赁合同中，租赁期限突然变成从2012 年 6 月至 2032 年 5 月，增加了 15 年。
且在租赁合同中，租金并非按月支付，而是变成了一次性支付人民币 40 万，在双方签约一周内一次性付清。
胡女士将承租方告上法庭。人民法院称，租赁合同虽是查封之后才签订的，但因各方申请人认为去除租约拍卖会浪费大量时间及司法成本，所以全体申请人一致要求法院带租约拍卖。因本案系附条件带租约拍卖，竞买者在竞拍时也应当知晓该房产带有租约，根据相关法律规定，竞买者不能破坏租约而就此事项申请强制执行。竞买者不能顺利取得该房产的相关权益的，只能根据法律规定另循法律途径解决双方纠纷。
( 三) 实际居住人拒绝搬迁
入住难买受人成功拍得房产，也办理了房产变更登记手续准备入住时，实际居住人拒绝搬迁，无法入住。比如原业主不讲理，拒绝腾房，再如房屋中有老年人、病人或未成年人长期居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
例如， 2013 年，王某因为民间借贷纠纷被齐先生告上法庭，经一审、二审，法院判决王某归还欠齐先生的 60 余万元。
但此时的王某债台高筑，无力还债。经法院查实，王某名下还有该处房产。于是，法院执行局对该处房产依法拍卖。申请强制执行后，该房屋已经司法拍卖给了杨女士一家，但是直到 2017 年 4 月 14日，这套已被司法拍卖的房子一直被“二房东”刘某霸占，仍没有交房，法院最终决定强制清房。

二、法拍房存在权利瑕疵的原因

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