法院|专业房产律师解析：法拍房中会遇到哪些问题？如何解决？( 三 ) 房产

有关法律法规对查明权利瑕疵的规定不完善。因此，法院没有足够的动力详细查明拍卖房屋上已有的权利信息，导致法拍房出现权利瑕疵的几率很大
( 一) 法院
法院在司法拍卖中处于有权代替原房主进行拍卖的地位，并不会因法院的司法性质对拍卖的房产有权威保证。相反，法院可以依据相关法规，尽量给自己设定最少的义务。
例如，在淘宝拍卖公告中法院往往明确表示“不承担权利瑕疵担保责任”，房屋是“不交付拍卖”，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理等等。另一方面，法院毕竟是以审判案件为主的机构，法院的资源、力量有限，而房产上存在的权利瑕疵往往涉及多个部门，多重利益关系。以租赁权为例，人民法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时，时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁的情况发生。大量的租赁关系虽然存疑，可是法院囿于力量和手段，难以彻底查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得“带租拍卖”，从而很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现，即便成功拍卖， “带租”房产也给竞买者入驻造成极大阻碍。
( 二) 被执行人
强制拍卖被执行人的房产，是被执行人不想看到的结果，因此被执行人往往采取各种手段阻止拍卖进行。被执行人是最熟悉拍卖房产上权利瑕疵的主体，同时也会成为最容易制造和隐藏权利瑕疵的主体，被执行人出于私人利益的不配合，对权利瑕疵的不披露甚至隐藏，为法院和竞买者查明权利瑕疵带来困难。　
( 三) 竞买者
竞买者凭借自己的力量查明拍卖房屋的各种权利瑕疵，需要通过“税务局”“房产部门”“国土部门”“物业管理处”等等多个部门了解情况。但是竞买人个人力量有限，特别是在网络司法拍卖中，竞买人可以跨地域参加拍卖，更增加了查明标的物上所有权利关系的难度。
三、应对措施建议
( 一) 竞买者提前考察法拍房
绝大多数由于拍卖的房子存在权利瑕疵而发生的纠纷都是因为竞买者事先没有了解清楚被拍卖房子的“底细”，特别在网络司法拍卖中，竞买者可以通过互联网跨地域购买法拍房。房产是大宗财产，特别是牵扯利益复杂的法拍房，竞买者在选择时要尽自己可能勘察房产现场，向专业人士咨询了解房子信息，对决策产生帮助。对于有人居住仍决定拍卖的法拍房要做好清场时可能存在困难的心理准备。　
四、结语
法拍房由于其复杂的利益关系容易出现权利瑕疵而影响成功拍卖，但是经过深入调查，各种权利瑕疵在拍卖之前是能一一排查的。房产在全部拍卖品种数量最多并且价值最高，一处房产一经拍卖变现，能在很大程度上保障债权人权利的实现，面对复杂的法拍房，没有相关经验的人员购买，最好是找个靠谱的辅拍机构来降低风险。如果贸然尝试可能会各种问题。

法院|专业房产律师解析：法拍房中会遇到哪些问题？如何解决？( 三 )

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