法院|专业房产律师解析：法拍房中会遇到哪些问题？如何解决？
法拍房大家都知道法院拍卖房产的简称
指的是被法院强制执行拍卖的房屋。
一般出现在债务人即房主无力履行按揭合同或无法清偿债务时， 被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行， 法院将债务人名下房屋拍卖， 以拍卖所得价金满足债权。
司法拍卖与一般拍卖的显著区别在于法院的加入使其具有公法色彩，法院对被执行人的房产进行拍卖是行使法律赋予的权力，因此无需通过被执行人的同意。
2016 年最高人民法院通过《关于落实“用两到三年时间基本解决执行难问题”的工作纲要》， 提出要实现财产处置变革， 推广司法拍卖， 加大被执行财产的处置力度， 及时、有效兑现债权人权益。同年 5 月 30 日由最高人民法院通过《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。该规定对网络司法拍卖流程作出规范， 司法拍卖将以更灵活更规范的形式发挥作用。
自 2013 年 3 月第一起以土地使用权和厂房为标的物的司法拍卖在淘宝网成交后， 越来越多的法院入驻淘宝网开展拍卖房产变现的执行工作， 在淘宝网司法拍卖中房产的司法拍卖设有专门一栏。同时， 在房价飙升的年代， 法拍房由于起拍价低， 不需要交二手房契税等优势， 还是吸引了不少人关注。司法拍卖房产对破解执行难， 实现社会公平正义发挥着重要作用。
根据房产律师在实际办案中的了解，购买法拍房也存在很大的风险。由于现在的司法拍卖房， 基本上是注明不交维持现状的房产， 因此需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解， 而对于拍卖房的实际占有人与业主的法律关系和业主是否为其他人设定占有权， 竞买人很难查明， 一旦法拍房上存在所有权归属不明、存在租赁权、他人占有等权利瑕疵， 就很可能导致竞买人无法入住或者入住困难的后果。
一、法拍房存在权利瑕疵的类型
( 一) 存在产权争议问题
律师了解到，产权争议问题最容易发生在夫妻双方在法院的离婚调解书中约定， 房产归没有在房产证登记一方单独所有并且尚未变更产权登记的情形。一般情况下， 房产的所有人就是房产证上登记的主体， 而这种情况下，房产所有权应以离婚调解书为准。竞买者购买这样的房产， 当生效的离婚协议书上确定的所有权人主张权利， 就会出现因所有权不明引起的纠纷。
产权争议问题还会发生在一物多卖的情形下。法拍房的一物多卖是指被拍卖的房产在被强制执行前被执行人就与他人签订了房屋买卖合同， 将法拍房卖给他人， 只是由于价款尚未完全付清等原因未办理过户手续。此时法院对该房屋进行强制执行， 竞买者成功拍买， 可以视为签订了房屋买卖合同。
因此， 同一标的物上就存在两个有效的房屋买卖合同。而物权的变动不以合同的成立为要件， 房屋所有权的转移是以过户即产权变更登记为条件的， 故在这种条件下， 与被执行人签订买卖合同的案外人和竞买者出于平等地位，所有权并不当然地归竞买者所有， 如果被执行人选择将房屋所有权转让给案外人， 竞买者就没有抗辩理由，只能追究被执行人的违约责任。
例如， 被执行人丁某贷款时将自己名下的一处房产作抵押， 逾期未还款， 债权人向法院申请强制执行。
法院根据司法拍卖流程将房产拍卖， 在拍卖期间案外人那某提出异议， 那某称丁某已经就房屋与那某签订了房屋买卖合同， 由于那某没有全额付清价款， 丁某没有配合那某进行产权变更登记， 但是已经将房屋交付给那某居住。法官在发现此种情况后， 及时告知了案外人那某权利及义务， 那某向法院提起案外人异议。
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