房地产行业|调控“动真格”，土地拍卖市场如何影响房地产行业走向？( 二 )
优势向头部房企靠拢
在“两集中”土拍新规下，房地产企业在竞拍月份要缴纳大量的保证金。同一时段支付巨额土地出让金，无疑对其现金流匹配和融资能力提出了更高要求。归根到底，集中拿地还是烧钱的游戏，这也决定了土地拍卖市场是头部房企的角力场。
以深圳为例，首轮集中拍地的6宗土地，除去南山西丽的商住用地外，其他5宗宅地均要求缴纳起拍价50%的竞买保证金，房地产企业一次竞拍就要拿出超过100亿元的保证金。
从结果来看，TOP30房企在20个城市共拿下273幅含住宅的地块，占全部地块比重的40%以上。TOP50房企在20个城市的拿地金额达6299亿元，占总成交金额的68.2%。剩下的也几乎都由TOP100房企夺得。这些房企的土地储备几乎每一家都够未来2-3年开发。这些数据反映出，参与“两集中”土拍的大部分是规模房企。
2021年10月1日，中指研究院发布的《2021年1-9月房地产企业拿地TOP100》显示，今年前9个月份，TOP100房企拿地累计总额同比下降9.8%，TOP50企业9月拿地总额也同比下降，其中，碧桂园（02007）、万科集团（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）的拿地金额已突破1000亿元。
根据CREIS数据，2021年1-9月，碧桂园拿地金额达1294亿元，拿地面积达3716万平方米；其新增货值3105亿元，仅次于保利发展，各项拿地指标继续保持行业领先（表1）。中期报告显示，碧桂园2021年上半年共获取219幅土地，其权益总代价约884亿元。以金额计算，其新获取土地中，82%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈。
进入2021年下半年以来，碧桂园总体保持了正常的投资节奏。据不完全统计，2021年9月以来，碧桂园继续在广东韶关、江门、肇庆、增城，河南信阳、安阳，辽宁鞍山，广西崇左，山东济宁等地拿地。
9月22日，在河南安阳县的土拍中，碧桂园豫北区域以27110万的价格斩获一地块，地块面积83.81亩，成交单价323.48万/亩。至此，碧桂园豫北区域今年已累计新增权益投资额15.12亿元。
近期随着房地产行业整体承压，部分品牌开发商处于观望状态。在今年安阳几次土拍中，大量的地块落入安阳本土开发商手中，品牌房企只有碧桂园的身影，先是5月份和7月份在林州斩获2宗土地，9月底在安阳县再落一子。
碧桂园方面表示，实施“两集中”土拍新规以来，公司在投资拿地方面坚持三个“不动摇”——经营理念不动摇、投资标准不动摇、坚持投资转化率和货值转化率不动摇，其在“销供回支投”方面形成闭环管理。对于投资定案的各项经济效益指标，在运营的过程中都会超出这个指标，这是企业管理的体现。
在“行稳致远、聚焦深耕”的背景下，碧桂园通过精细化、标准化的管理，追求项目“做一成一”。碧桂园副总裁程光煜表示，碧桂园的投资是机会驱动型的，会准备好足够的预算资源，具体花多少、什么时候花，会增加还是减少，会根据当期投资机会呈现的多少和能够把握的投资机会的多少，去做相应的动态调整。
表1：2021年1-9月房企拿地金额、拿地面积及新增货值排名
数据来源：中指数据CREIS
总体来看，新的土地拍卖政策下，优质房企未受到明显冲击。相反，“两集中”供地的实施，以央企背景的开发商及部分民营龙头地产商资金实力雄厚，获得更多土地，行业资源优势进一步向其聚集。这也侧面反映出，房地产市场的洗牌进一步加速。
加速房地产行业洗牌
2021年7月22日，在国务院召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”上，监管部门再提“房住不炒”。在土地市场方面，政府提出加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
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