房价|9个月卖掉近7万套，网签库存跌破600万平，强省会下将加速成交？
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近日 ， 福州不动产交易中心发布了2021年前三季度五城区一、二手房交易数据：
1-9月 ， 五城区新建商品房销售62458套、486.8万平方米 ， 其中住宅43172套、411.14万平方米；二手房交易31578套、241.56万平方米 ， 其中住宅24358套、225.09万平方米 。 由此可知 ， 前三季度五区一二手房成交量为67530套 。 另外 ， 数据中也体现了各区的交易情况 ， 分别为：鼓楼区一手住宅成交2201套 ， 二手住宅成交6532套；台江一手为5551套 ， 二手为3231套；晋安一手14265套 ， 二手为5939套；仓山一手17146套 ， 二手为7501套；马尾一手4009套 ， 二手1155套 。 五区中 ， 仓山区无论一手房还是二手房成交量皆最多 ， 这与仓山楼盘的基数多有关 。 那么 ， 与往年相比 ， 今年前三季度的成交量成绩如何？我们来看以下数据：
上图为交易中心统计数据 ， 我们可知 ， 目前的成交量仅次于2016年 ， 成交套数只相差2718套 ， 若加上第四季度的成交量 ， 相信超过2016年的70248套已没有悬念 ， 从数据角度 ， 今年成交量将创近6年新高 ， 不过毕竟包含大量不可售的安商房 ， 这些数据看看就行 ， 并不能说明房子真得好卖 。
此外 ， 1-9月五城区一手住宅卖掉了411.14万平方米 ， 那么这是什么概念？我们再来看下交易中心网站实时的网签库存：
截止2021.10.20日 ， 领证未售的库存为599.58万平方米 ， 也就是说按照目前的去化速度 ， 在不增量的情况下 ， 一年多的时间这些库存就可消化完毕（不考虑板块冷热及需求不均） 。 但我们知道 ， 这些是已动工已领证未售的库存 ， 实际上还有大量的未动工房源未上市 ， 正巧不久前官方发布了2021年度福州宅地库存信息 ， 借此我们来计算下五区的实际库存 ， 来看下以这种速度还需要消化多久 。
据官方提供的表格 ， 其库存分已动工未竣工和未动工两种状态 。 扣除长乐区和公租房等选项 ， 那么五城区普通商品房未动工项目有81个 ， 占地面积共350.9272公顷 ， 合计5263.908亩 ， 若以容积率2.0计算 ， 那么未动工项目可盖（地上）建筑面积为7022053平方米；而已动工未竣工项目有135个 ， 其中未售房屋的土地面积为289.0141公顷 ， 合计4335.2115亩 ， 若同样以容积率2.0计算 ， 那么已动工项目未售土地可盖（地上）建筑面积为5783172平方米 。 所以 ， 粗略计算下 ， 目前五区未上市的库存可达约1280万平方米 ， 加上已领证未销售的599万平方米库存 ， 整体的库存约达1879万平方米 。
不过 ， 我们知道地上建筑还包含店面、公共设施等；在商品房部分 ， 还包含不可售的安商房 ， 因此可售住宅的实际库存肯定会更少些 。 但即使这些房源能占到一半 ， 那么按照目前的去化速度 ， 在不增量情况下 ， 其去化也要耗费约2年时间 。
【房价|9个月卖掉近7万套，网签库存跌破600万平，强省会下将加速成交？】所以 ， 总体而言 ， 福州五区的房源还是很多的 。 虽然上半年在零门槛落户和都市圈的支持下 ， 库存确实有在加快消化（去年网签库存一度上700万平往800万冲） ， 但下半年以来 ， 政策不断加码 ， 额度紧张 ， 福州的楼市同全国大部分城市一样 ， 成交有下滑现象 ， 特别是刚过去的金九 。 虽然前几天出台了强省会的措施 ， 长远看对福州是利好 ， 但短期内在如此多库存以及高压政策下依然扑朔迷离 ， 会加快成交还言之过早 ， 甚至 ， 为加速回款 ， 外围楼盘将存在长期降价促销的可能 。
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