房地产市场|楼市“金九银十”失色：二手房量价齐跌、房企“抢收难”
“金九”爽约之后，楼市的“银十”也未能如期到来。
10月，房地产市场延续下行趋势。中指研究院数据显示，50个重点城市10月份商品住宅成交规模处于近五年同期最低位，同比降幅超两成，环比继续下降；也得出了同样的结论——2021年“金九银十”新房成交量同比下滑超两成。
房价方面，中指研究院数据显示，10月百城新房价格环比涨幅已经连续4个月收窄，环比涨幅不到1%，且今年以来新房价格累计涨幅也处于近五年同期最低水平；二手房价格年内首次环比下跌，下跌城市数量明显增加。
与此同时，百强房企销售额也录得较大幅度的下滑。易居房地产研究院数据显示，“金九”期间，30家销售规模居前的房企单月销售业绩环比下降8%，同比下降35%，同环比降幅有所扩大；“银十”期间，百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。
“金九银十”不仅是楼市的“晴雨表”，也是开发商抢收的关键营销节点。如今，这一标志性阶段的意义正在消退，背后则是楼市整体预期的改变，房企发展逻辑也在这种降温态势下，不得不进入“降负债、稳现金流”的基本面。
旺季不再
楼市转向降温的迹象从下半年就已经开始，带动预期持续下行。
国家统计局数据显示，今年7月和8月，全国商品房月度交易量连续下滑，8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期；到了以往传统意义上的“旺季”9月，数据仍然没有改善，房地产投资、销售、房价均出现下挫，当月商品房销售规模降幅甚至达到两位数，且房价出现近5年首次普跌。
10月数据再次验证了“旺季”的消失。
中指研究院指出，10月，50城商品住宅成交面积在2528万平方米左右，同比降幅超两成，环比继续下降，绝对规模处于近五年同期最低水平，市场活跃度下滑；进一步具体到16个重点研究城市，成交量同比下滑24.6%，其中二线城市同比下滑34.6%，三线城市同比下滑24.6%。
不只是新房，承担着买卖双方的博弈预期，往常为市场“托底”的二手房，也在逐渐坠入冰窟。
以存量房市场较为主流的一线城市为例，深圳市住建局最新数据显示，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面积为15.04万平方米，同比下跌66.42%；成交套数环比9月下跌9.1%。
北京二手房市场成交量同样下滑明显。。
“二手房不足万套代表了市场全面出现降价。。”
成交量持续下滑的效力，最终作用在房价上。
中指研究院百城价格指数显示，2021年10月，百城新建住宅均价16189元/平方米，环比上涨0.09%，涨幅较上月收窄0.05个百分点，已连续4个月涨幅收窄，且当月新房价格环比涨幅降至年内低点；10月环比下跌的城市有 31个。
百城二手住宅平均价格为16026元/平方米，环比下跌0.04%，为百城二手住宅价格指数自2020年6月发布以来首次下跌，从涨跌城市个数看，59个城市二手住宅价格环比下跌，下跌城市数量为年内最高。
多位机构人士分析，2021年下半年开始，全国楼市整体迅速降温最关键的原因是信贷收紧，按揭贷款额度受限、发放周期拉长，严重制约了市场成交。
关于年末趋势，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静预计，四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降。房价涨幅或将进一步收窄，部分城市房价面临一定调整压力。
随着市场酝酿供应继续增加，如果信贷数据没有明显缓和，购房者的房贷诉求依然排队积压的话，北京楼市在年末预计将出现价格战。
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