第一名|老城疏解，新城拆迁，北京进入\六环时代\
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任何一个超大城市 ， 在经过多年的发展后 ， 都会面临“老城区”和“新城区”如何后续发展的问题 。
比如说北京 ， 相当长一段时间里 ， 城市的发展策略就是“拆老城 ， 原地起新城” ， 通过集中拆迁 ， 老城直接变新城 ， 老城人口越来越集中 ， 房价迅速上升 。
到了2017年 ， 北京东西城的常住人口密度已经超过2万人/平米公里 ， 五环里中心地区的常住人口密度超过了1万人/平方公里 。
这个人口密度水平比香港、澳门都要高 ， 在全世界都可以排进前五 ， 东西城核心区的人口密度甚至可以排在全球前三 。
东西城房价已经突破12万+ ， 五环里中心地区的房价已经达到8万+ 。
如果未来还是按照“老城接着拆 ， 原地起新城”的发展老策略 。
那么北京五环里中心地区的常住人口密度 ， 可能会在未来十年超过2万人/平米公里 ， 东西城可能会超过3万人/平方公里 。
北京中心地区的房价很快就会达到12万单价以上 ， 甚至会在15年内突破20万的房价水平 。
这个房价水平 ， 在2017年以前很多人深信不疑 。
集中 ， 集中 ， 再集中 ， 香港的城市发展就是这个模式 ， 香港房价也是这样推高的 。
人口集中+产业集中+配套集中 ， 房价推高地价 ， 地价推高拆迁款 ， 拆迁款再推高房价 ， 20万每平米的房价并不难 。
香港依靠这种“集中模式” ， 已经把房价推到25万/平米 。
2021年8月30日 ， 国家住建部正式下发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 ， “老城拆迁 ， 原地起新城”的发展模式终结了 。
这是一个重大的转折点 。
“通知”文件中规定：城市更新中 ， 拆迁比例不得高于20% 。
城市“老城区”告别大拆大建 ， 从而进入到了“旧改、危改、退租”的城市小更新模式 ， 城市拆迁户的消失 ， 肯定对老城区的房价影响巨大 。
北京在老城区的城市更新中 ， 要求更加严格：老城坚决不能拆 。
其他城市可能能拆20% ， 而北京老城则直接是“零拆迁” 。
北京老城区的城市更新 ， 按照目前的政策 ， 模式已经非常清晰了：旧楼房就是“旧改” ， 危楼房可以“危改腾退” ， 平房就是申请退租和申请修缮 。
这个模式 ， 不仅仅包括92平方公里的东西城核心区 ， 甚至在整个五环内334平方公里的中心地区 ， 都会基本按照这个城市更新模式来实施 。
对于北京中心地区来说 ， 拆迁没了 ， 新土地就没了 ， 拆迁款也就没了 ， 常住人口停止增长 ， 配套升级速度变慢 ， 房价增速也就彻底下来了 。
因此我们的第一个判断就是：随着城市更新模式的变化 ， 让城市中心地区“老破小”的购买逻辑出现了重大变化 。
自住价值还在 ， 但投资价值已经在逐渐消失了 。
“房住不炒”的原则高度体现 。
城市中心区“不再拆” ， 并不代表整个城市都“不拆迁”了 。
2021年11月3日 ， 北京市公布了《北京市“十四五”时期绿化隔离地区建设发展规划》 。
在这个发展规划中 ， 明确提到北京5-6环之间的“绿化隔离地区”要大力建设 ， 就意味着未来可能会有大规模的“拆迁腾退”启动 。
所以北京城市的拆迁腾退依然存在 ， 只不过是从原来的5环里中心地区向外转移到了5-6环的新城地区 。
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