楼市|楼市面临“限水限粮”！楼市迎来新方向？真给董明珠说中！
11月对于电商来说是个狂欢月 ， 很多人都在网上疯狂购物 。 但对于楼市来说却显得愈加冷淡 ， 楼市的金九银十刚刚过去 ， 但今年的金九银十已经是名不符实 。 在11月1号中指院第一时间公布了我国前100个城市新房和二手房价格的涨跌情况 。 其中二手房市场在10月份尤为惨淡 ， 在100个城市中有59个城市的价格出现了下跌 ， 而且我国二手房平均价格自从去年6月份以来首次出现了下跌的情况 。
由此可见自从去年疫情以来 ， 我国楼市虽然在一些热点城市有所回暖 ， 但很难再回到2020年以前那种持续普遍上涨的态势了 。 在过去的20年可以说是我国房地产行业大发展的20年 ， 我国的平均房价也从2000年的2000元/平方米 ， 直接涨到了2020年的9860元/平方米 ， 而且很多就突破了万元大关 。 那么为什么过去二十年我国的房价能做到持续上涨而不降呢？笔者认为房价过去之所以只涨不降主要有以下两点支撑 。
【楼市|楼市面临“限水限粮”！楼市迎来新方向？真给董明珠说中！】首先就是在过去的20年我国的住房需求旺盛 ， 在1998年我国的城镇化率还只有30.4% ， 而到了2020年我国的城镇化率已经达到了63.89% 。 短短的20年里我国的城镇化率增加了一倍还要多 ， 城镇化的快速推进也就让大量的人口从农村向城市转移 。 城市人口不断增加 ， 自然对于住房的需求也会不断增加 。 所以在我国住房商品化改革初期 ， 我国的住房呈现供不应求的态势 ， 自然房价会不断上涨 。 例如笔者所在郑州这个城市 ， 在2000年常住人口只有665.9万人 ， 而2020年常住人口变成了1260万人 。 人口的增加也促使着城市的不断扩张和房价的快速上涨 。
其次就是有大量的资金流入房地产行业 ， 任何行业想繁荣发展没有资金支持是不行的 。 随着房价的上涨 ， 首先是越来越多的企业开始投入到房地产行业 ， 前几年我国的富豪排行榜的前几名大部分都是房企老板 。 有了大量企业的投入这个行业 ， 自然会给这个行业带来大量的资金流 。
其次就是我国在2005年执行的棚户区改造政策 ， 当时我国的住宅形式是低层为主阻碍了我国城镇化的进程 。 城市要想发展 ， 容纳更多的人口一方面是向外扩张一方面是拆迁过去的低层住宅 ， 建成高层住宅 。 所以国家就推行了棚户区改政策 ， 给拆迁进行补偿 。 特别是2014年国家为了消化商品房库存 ， 对拆迁户实行了货币化补偿政策 ， 更是导致了大量的资金流入楼市 ， 有了资金的流入自然房价就会不断上涨 。 最后就是随着我国房价的上涨 ， 大量的投资炒房者开始进入房地产行业 。 随着这些投资炒房者的介入 ， 更是带入了大量的资金流入楼市 。
所以过去的20年我国房价之所以不断上涨 ， 一方面是住房需求旺盛的支撑 ， 另一方面就是大量的资金源源不断的流入房地产行业 。 如果把房价的上涨 ， 比作一个人的生长 ， 那么“需求”就相当于支撑一个人生长的粮食 ， 而“资金”就相当于水 。
而从2020年开始我国的房地产行业开始面临“限水限粮”的局面 。 首先国家的调控政策在不断收紧 ， 控制不断流向房地产行业的资金 。 先是去年的8月份 ， 国家为房企划出了“三道红线” ， 主要目的就是为了降低房企的负债率和融资难度 ， 这也是去年金九银十各大房企出台打折促销政策想快速回笼资金把负债率降到红线以下的主要原因 。 而到了今年的元旦 ， 央行又出台了“限贷令” ， 目的同样是为了卡住不断流向房地产行业的资金流 。 而且前段时间银监会又在严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市 ， 一旦被查出可能就需要贷款人提前结清贷款 。 另外随着这两年房价的稳定 ， 投资炒房者收益的降低 ， 很多投资炒房者开始退出楼市 ， 所以未来楼市很可能面临资金流短缺的问题 。
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