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|“银十”变“铁十”，楼市软着陆，何时才是底？( 二 )



图表来源|国金证券（特此感谢）
具体来看 ， 10月 ， 房屋新开工面积、施工面积、竣工面积单月分别1.4亿平米、1.5亿平米、6277万平米 ， 同比分别下滑33%、27%、21% ， 全线飘绿 。
第六 ， 累计土地购置面积负增长 。 1-10月 ， 房地产开发企业土地购置面积15824万平米 ， 同比下降11.0%；土地成交价款11410亿元 ， 增长0.2% 。

图表来源|万联证券（特此感谢）
我们可以想见10月的房地产市场多么难 。 当然 ， 10月有一个长假 ， 也算是个理由 ， 但根本上是行情真的深度凉凉 。

2、“有限救市” ， 政策适度纠偏将继续
这样的情况 ， 各方都急得不行 。
不过话说回来 ， 从2016年开始 ， 不算差的行情已经5年了 ， 此前几轮周期 ， 涨一下总要回调一下 ， 比如遇到2008年金融危机等情况 。
这一次 ， 直到2021年春天 ， 还是比较躁动的 ， 近几年每年都有一波行情 。
说到底 ， 无论开发商还是个人投资者 ， 直到2021年4、5月之前 ， 都觉得房地产总体还是有搞头 ， 涨、涨、涨 。
疯狂久了 ， 遭遇点压力 ， 不也见怪不怪吗？杠杆地产要说 ， 归根结底 ， 很多人还是心态没调整过来 。
短期 ， 房地产有压力是一定的 ， 市场回暖 ， 不是“有限救市” ， 政策适度纠偏就可以马上改变的 ， 信心很重要 。
我有这样几点看法：
第一 ， 市场下行还会继续 ， 年底或明年春天总会有点变化 。 政策端迎来边际改善 ， “有限救市”开始后 ， 各方观望一下 。
到了合适的时机 ， 自然会开始变化 。
第二 ， “有限救市”总会利于房价稳定的 。 现在一些地方房价连续下滑 ， 市场信心很不足 ， “有限救市”干嘛 ， 就是要阻止这个情况 ， 并不让其蔓延 。
比如我们看到 ， 社融超预期 ， 边际宽松趋势已现 。

图表来源|首创证券（特此感谢）
监管层各种努力 ， 逐步恢复市场信心 。
第三 ， 房企融资端适度放松后 ， 依旧不会纵容房企 ， 该暴雷、该重组的市场自己决定 。 简单说 ， 健康的、合理的需求得到满足 ， 不健康的不会给你续命 。
自己该怎么解决怎么解决 ， 该卖资产卖资产 。 甚至破产重组 ， 不会姑息 。

另外 ， 此前杠杆地产也写过 ， 以今天的市场行情 ， 即便给你融资机会 ， 投资人也不会随便买单 ， 这么多债务违约你先解决啊 ， 否则谁信 。
第四 ， 这个周期房子总体质量更不好 ， 价格相对友好 。 市场不好 ， 房企资金压力也大 ， 此前买的一些地还不便宜 ， 那么你说怎么修房子？
质量和用心程度肯定好不到哪里去 ， 但是价格呢 ， 为了回款、为了生存 ， 很多已经开始相对友好了 。
第五 ， 政策层面还会持续释放友好信号 。 此前杠杆地产写过多篇文章 ， 最终目标就是市场稳定 。
特别要指出 ， 不要将政策的调整理解为全面放松 ， 而是适度纠偏 。

3、逐步摆脱对房地产的依赖、软着陆 ， 还有很长路要走
如何看待房地产的长期前景 ， 以及上层对房地产的看法？
第一 ， 不管何时 ， 不管哪个国家 ， 房地产其实都是重要的 ， 只是说现在不炒也是确定的 。 在《暧昧的沈阳 ， 疯狂的地产股！楼市大反攻开始？》（11月11日）一文中 ， 杠杆地产分析过 ， 房地产没有什么秘密 ， 怎么出牌 ， 基本都是明确的 。
平稳 ， 是各方的最大公约、底线共识 ， 现在房地产过冷自然就要帮一把 。
地方政府多数都要靠这个吃饭 ， GDP、财政、投资、无数上下游产业和就业 ， 都离不开房地产 ， 你说能怎么办？当然 ， 谁都想经济多几个主引擎 ， 不要这么依靠房地产、投资 ， 但这制定有一个过程 。

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