楼市|楼市“断奶”模式：房企开始降价，老业主吃闷亏？房价能跌多少？
今年 ， 属于房地产的寒冬 ， 来得有点早：
1、据公开数据 ， 目前房企关门数量超300家 。 按照相关机构数据显示 ， 包括某大等千亿房企纷纷出现资金困难 ， 截止9月27日 ， 今年地产商违约债券39只 ， 且到明年6月30日前还有超3000亿的到期债券要还 。 以至于融创孙宏斌会用“惨烈”这个词来形容下半年的房市销售情况 ， 言语间透露着很多无奈 。
2、中国网财经报道 ， 7、8、9月排名前100的房企销售额延续下跌趋势 ， 虽然10月业绩规模有所回升 ， 但仍不及历史同期 ， 超过8成企业业绩下滑 ， 有44家房企降幅大于30% 。
3、当然了 ， 这样的趋势最终也反映在房价上：按照统计部门的数据 ， 全国70城房价指数中 ， 10月房价下降城市数增加到52个 ， 实现过半下降 ， 同时反映市场风向的二手住房 ， 房价下降城市数达到了64个 ， 占比超70% ， 这是四五年都不曾出现过的 。
如此的市场形势 ， 有专家说过 ， 房地产发展受需求、货币和地价的影响 ， 而随着2021年一系列变化到来 ， 可以看出至少有2个因素在收紧 ， 尤其是在未来5-10年时间 ， 关乎房市发展的金融措施已经有进一步收缩的动向 。
“断奶”模式开启 ， 楼市现“3变”虽然说房子的销售是建立在需求和供应上 ， 但两者都没有决定市场发展的依据 ， 毕竟土地总有一天会建设完 ， 特别是土地稀缺的大城市 ， 难以完成大幅的资源供应 ， 而人口增长如今也遇上转折期 ， 没办法长时间支撑市场 。 但金融措施就不同了 ， 因为地产业需要靠大量的资金来推动 ， 而金融措施 ， 或者说是银行融资就是唯一决定房市旺盛或是倒退的根源 ， 房企盖房、百姓买房 ， 都离不开银行按揭资金的支持 ， 但是 ， 这个房地产的“奶水”开始断奶了 。
控制房企负债规模 。 从去年央行组织重点房企召开座谈会开始 ， 针对企业们的负债规模 ， 提出了收缩融资增速的三道红线措施 。 在不得越界的红线标准下 ， 几乎所有开发商都面临着降负债的任务 ， 纷纷通过各种方式执行这一举措 ， 要知道 ， 如果在3年缓冲期到期后 ， 如果不能将自身的负债率降到绿档 ， 自身的融资将受到很大范围的限制 。
对房企和购房者的贷款集中管理 。 今年开始 ， 银行机构设立房地产贷款的规模上限 ， 针对房企和购房者分别实施贷款集中管理 。 我们熟知的工农中建等6大行为第一档 ， 两个上限分别为40%和32.5% ， 其余的合资银行、乡镇银行等逐一往下递减 。 相当于严格束缚了资金入楼的规模和幅度 。
二手房价格管控 。 通过三道红线和限贷令的措施 ， 银行已经抢先将发放给房地产的贷款规模和利率进行了调整 。 虽然目前在国家表态下 ， 房贷利率有所松动 ， 但长期来看 ， 针对二套以上的贷款仍旧严格趋势 。 在此基础上 ， 二手房出台价格管控 ， 对热点城市的二手房挂牌价打折 ， 不仅官方管控 ， 而且银行还配合着发放贷款 ， 双向管控下 ， 相当于将炒房客的利润空间打了对折 。
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