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楼市|楼市“断奶”模式：房企开始降价，老业主吃闷亏？房价能跌多少？( 二 )



不得不说 ， 楼市在以上“3变”的因素影响下 ， 正式踏上寒冬之路 。 按照这个逻辑 ， 当市场风向转变时 ， 开发商往往比谁都先知先觉 ， 于是“尽快变现”成了他们在市场冷冻前的终极武器；当购房者认为价格下跌不敢买 ， 地产商业绩跟不上的时候 ， 市价下跌就会是大概率的事件 ， 但长此以往 ， 风险也就一步步上来了 。
第一 ， 房企开始降价【楼市|楼市“断奶”模式：房企开始降价，老业主吃闷亏？房价能跌多少？】从过去的“限房价”到“不让房产价格下滑” ， 这是2021年以来 ， 对楼市的一种全新调控模式 ， 据不完全统计 ， 截止到10月20日 ， 全国有超15个城市发布了“约束减价”措施 ， 约束幅度各有不同 ， 但最终目的都是要求房企们须明码标价销售房产 ， 不能超过备案价 ， 同时价格的降幅也应按照合理标准 。 根据各地15%的底线 ， 可以看出售价必须要遵照备案进行 ， 上下调整超过15%都是不被允许的 。
需要注意的是 ， 在楼市断奶之际 ， 早在6月份 ， 已经有房企开始了降价操作 。 据媒体报道 ， 全国前5地产龙头六月的销售价格对比年初都出现了下滑趋势 ， 其中保利-5202元/㎡、万科-2890元/㎡ 。 房说君认为 ， 这将是未来6个月乃至一年的市场信号 ， 毕竟龙头企业代表市场规模和风向的群体 ， 如果这些企业都带头调低价格售卖时 ， 那么更多的中小房企的生存更是堪忧 ， 特别是上面提到的约束降价城市 ， 足以说明这不是少部分城市的问题 ， 而是全国性的 。

第二 ， 老业主吃闷亏？近期发生在武汉的一件事 ， 将业主和开发商的关系 ， 从简单的交易关系变成了硬碰硬 。 据媒体报道 ， 在武汉左岭板块的某楼盘降价销售 ， 大量业主以利益受损为由 ， 在当地维权 。 据了解该盘年初最高售价1.6万/方 ， 受市场、变动、业绩回款影响 ， 将售价降到1.2万/方 ， 以此引发老业主不满 ， 集体到售楼处讨要说法 ， 并要求开发商“退差价” 。
对此 ， 开发商通过声明 ， “强硬”表态道 ， 市场不断调整 ， 房源价格短期波动完全属于正常情况 ， 公司始终对市场保持敬畏之心 ， 根据市场需求依法开展房源的推广和销售工作 。 同时 ， 当地针对业主投诉 ， 也表示该降价行为未违反《商品房销售管理办法》相关规定 。

看到这里 ， 不难看出开发商认为自己的降价合法合理 ， 业主是无理取闹 。 而住户则觉得这个房企专坑老业主 ， 让他们多背了二三十万贷款 。 孰对孰错？在房说君看来 ， 按理说 ， 当初白纸黑字定下的合同 ， 随行就市的价格 ， 房子已经买到手里 ， 未来房价是高是低 ， 老业主都应该有契约精神理性看待 。
一方面 ， 业主都要明确一点 ， 法治社会什么都要讲究合法合规 ， 因为房企降价导致的维权行为 ， 很可能会带来不必要的麻烦 ， 比如怒砸售楼处 ， 那些楼盘的装修和模型造价都非常昂贵 ， 可能会付出惨痛代价 ， 甚至被按上“扰乱公共秩序”帽子 。 另一方面 ， 楼市下行期 ， 开发商多采取以价换量的方式拉动回款 ， 但老业主仍觉得吃闷亏 ， 于情于理都不合适 ， 再说了 ， 业主买的房升值后 ， 有谁听说过开发商要求业主平分收益的 。

房说君认为 ， 不过换个角度看 ， 也印证了房价不能跌 ， 或者只涨不跌的神话彻底破灭了 ， 当前无论房企还是房东 ， 都应该认清事实 ， 与其苦苦挣扎不如惠及买家 。 不过 ， 对于降价多发现象 ， 房产专家严跃进直言：虽然市场已经进入下行周期 ， 但当前应防止开发商这种“降价潮”出现 。 除了对业主来说利益受损外 ， 降价会加剧市场的“下跌预期” ， 最重要的是 ， 如果再给楼市泼冷水 ， 那么那些跟房地产联动的产业 ， 比如装修、家电行业 ， 可能会被“冻住” 。

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