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交易|为证“凶宅不凶”，法拍房开启24小时试睡直播！比市场价低60万，超5万人围观仍流拍( 二 )


据报道 ， 一男子因一场乌龙被认定为一起车祸的死者 ， 他和妻子冯某获得消息后 ， 为了骗取保险 ， 将计就计 。 于是 ， 男子躲了起来 ， 妻子则开始办理丈夫的户籍注销及保险赔偿等事宜 。 在户籍被注销后 ， 男子回来找妻子 ， 多次向她和家人讨要护照 。 因担心骗取保险金的事情败露 ， 受到牵连不愿交还护照 ， 导致双方关系进一步恶化 。 后男子被岳父和妻子杀害并碎尸 。



最终这套别墅经过138轮竞拍以786万元成交 。 （以上转自：橙柿互动·都市快报记者 陈雪艳 综合报道）
【交易|为证“凶宅不凶”，法拍房开启24小时试睡直播！比市场价低60万，超5万人围观仍流拍】案例说法：卖方应明确告知是否“凶宅” ， 否则要赔偿
实务要点一：1.  当事人对“凶宅”情况有约定时 ， 判断个案是否可认定为“凶宅”应予以参照处理 ， 基于当事人预期范围进行个性化排除 。 2.人员在诉争房屋外非正常死亡 ， 不导致诉争房屋成为“凶宅” ， 在诉争房屋的买受人未向出卖人询问前 ， 出卖人无告知该非正常死亡事实的义务 。 案件：杜某成等与王某兰房屋买卖合同纠纷案[（2019）京02民终10414号
来源：中国裁判文书网北京市第二中级人民法院认为：当事人对“凶宅”情况有约定时 ， 判断个案是否可认定为“凶宅”应予以参照处理 ， 基于当事人预期范围进行个性化排除 。 具体到本案 ， 当事人对“凶宅”情形有所约定 ， 但该约定与实际发生情况不一致 ， 本案非正常死亡事件发生地点在房屋本体结构之外的六楼与七楼的楼梯间 ， 该特殊情形就可直接排除通常意义上的“凶宅”认定 。 杜某成之妻自缢在案涉房屋外所在的六层至七层楼梯间 ， 该事实不属于质量、性能、用途、有效期限等信息 ， 亦不导致案涉房屋成为凶宅 ， 客观上也不影响房屋的使用价值 ， 要求杜某成主动披露不利于杜某成本人利益 ， 期待可能性较低 。 杜某成主动告知与杜某成经询问后如实告知之间有所区别 ， 本院并不否认在王某兰询问后杜某成有如实告知的义务 ， 但王某兰未向杜某成询问前 ， 杜某成没有告知其妻在案涉房屋外非正常死亡的义务 。 实务要点二：1.若与诉争房屋相连的相对封闭的部位客观上为诉争房屋的使用提供了区别于其他公共区域所能提供的方便 ， 事实上已与诉争房屋形成一体 ， 即使当事人对该部位不具有所有权 ， 仍应认定该部位中发生的非正常死亡事件对诉争房屋的交易会产生影响 。 2.诉争房屋内发生非正常死亡事件属于直接影响诉争房屋交易的重大信息 ， 出卖人应当知道该信息的应告知买受人 ， 出卖人未告知的构成欺诈 ， 买受人依法请求撤销该房屋买卖合同的 ， 人民法院应予支持 。 案件：上诉人冷某、伍某华与被上诉人严某房屋买卖合同纠纷案[（2020）川03民终314号
来源：中国裁判文书网四川省自贡市中级人民法院认为：案涉房屋在出售时与其相连的相对封闭的露天花园已经存在 ， 而实际也是由严某家人在使用 ， 虽然严某对该花园不具有合法的所有权 ， 也未将其纳入双方当事人签订的《存量房买卖合同》约定的范围内 。 但该露天花园客观上为案涉房屋的使用提供了区别于小区其他公共区域所能提供的方便 ， 事实上已经与案涉房屋形成了一体 。 冷某、伍某华购买案涉房屋时将该花园作为一个重要的考量因素符合日常的交易习惯 。 因此 ， 对于该花园中是否发生过非正常死亡事件自然会影响案涉房屋的交易 。 不能因该花园不属于双方当事人房屋产权交易范围而对该花园中发生的非正常死亡事件视而不见 ， 认为对案涉房屋的交易不产生影响 。 案涉房屋花园内曾发生非正常死亡事件是确定的 ， 该事件发生在严某家人居住使用案涉房屋期间 ， 严某对于该情况应当知道 。 而该事件属于直接影响案涉房屋交易的重大信息 ， 不管按照合同约定的严某负有的告知义务还是根据诚实信用原则 ， 严某在出售案涉房屋时均应向冷某、伍某华告知上述信息 ， 由冷某、伍某华自己决定是否购买 。 但严某并没有将上述信息告知冷某、伍某华 ， 故意隐瞒了真实情况 ， 从而影响冷某、伍群某华的正确判断 ， 最终做出违背自己真实意思的表示 。 严某的行为构成欺诈 。 冷某、伍某华在法律规定的期间内 ， 向法院请求撤销《存量房买卖合同》 ， 依法应予支持 。 实务要点三：诉争房屋内发生非正常死亡事件 ， 出卖人未如实告知买受人的 ， 无论出卖人在售房时是否知悉该非正常死亡事件 ， 若买受人主张因重大误解而撤销合同的 ， 则人民法院应予支持 。 案件：汪某勤、吕某业房屋买卖合同纠纷案[(2019)闽02民终5456号

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