李嘉诚|手握“2套房”的家庭，将面临什么样结局？李嘉诚预测应验了购房置业|房产税|商品房

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至今，不少房产专家仍然在劝说人们赶紧买房，甚至不惜用“涨价带动财富增值”的观点来激励人们。
例如经济学家张五常、北师大教授董藩，这是两位老生常谈的房地产大咖人物了，在每一次的房产论坛或者是座谈会中，都会抛出高度相似的论调。例如经济学者张五常经常说“在不考虑房产配置均衡性的情况下，房产价格上涨有利于百姓财富的增加，所以楼市涨得越高越好。 ”再例如北师大教授董藩也认为“城市化红利期还有15年以上，未来农村人还有4亿人进城，他们将成为城市房产高速增长的支撑动力。 ”

在张五常和董藩的口中， “房市上涨、价格上浮、买房趁早”是核心观点，特别是在买涨不买跌的传统购房逻辑关系下，既然知道房产价格要上浮，那么早点买房自然是情理之中的事情。
那么，张学者和董教授他们的说法真的有道理吗？指闻君给出的答案是否定的。
首先，对于张五常而言，他的看法有一个很大的前提，那便是“不考虑房产分配均衡性” ，试想一下，一座城市有500万个购房需求，然后每个购房需求都被分配到了1套房子，在这种情况下，房子的价格涨得越快、涨得越高，自然代表着这500万购房需求人的财富价值在增加。然而事实情况似乎截然相反，这个城市有500万购房需求，虽然市场上也有500万套房源，但在市场化背景下，房产分配并不平均：

有100万需求购买走了500万套房源；
剩下的400万需求没有得到解决。

这种情况下，房市上涨，代表着部分人的财富增加，而非所有百姓的财富增长。

其次，对于董教授来说，他认为城市化会源源不断地带来农村人进入城市，这些农村人入城之后，第一件事儿便是买房，所以城市化的快速推进，将为住房市场带来源源不断的需求动力。然而，指闻君认为，这种预测有点过于理想化， 98年至2016年，这几年时间里，城市化确实很快，特别是随着沿海城市依次开放，内地农村人口快速向大城市涌入的背景下，农村人为城市住房扎扎实实做出了推动。
而根据第七次人口普查数据显示， 2020年底我国的城市化率已经达到了63%的高度，距离发达国家城市化门槛值75%只有接近12个百分点了，进入到高等城市化阶段，未来农村人进入城市的速度并不会像过去那么快，所以对住房的拉动效应也相对不那么明显了。

更为重要的一点是：房产过剩，已经成为了不争的事实。
1、城市商品房按照均值计算，达到1.5套/户。央行课题组在《金融界》曾发布过城镇家庭资产负债的研究报告，在这份报告中，央行课题组研究指出，城市的户均资产达到318万元，在所有家庭资产中，金融资产只占到了30%以内的比重，而非金融化的资产份额却高达70%以上，这与发达国家普通家庭的资产配置呈现出截然相反的现象，在发达国家里，家庭资产中金融资产往往占比超过50% ，固定资产比重相对较低。
为什么我国城镇家庭中固定资产占比高达70%呢？根源还在于房子，央行报告同时指出，城镇家庭房产保有量达到了96%以上，户均房产保有量1.5套。也就是说从平均数计算，家家户户都有1.5套以上房子，在家庭债务中，房贷债务超过60% ，可以说百姓手中的钱， 60%以上用来买房了，所以房产比重才如此之高，同时研究认为，超过30%的家庭拥有二套房，超过10%的家庭拥有3套房。可以说40%家庭手握“2套房” 。