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|楼市陷入“租不掉卖不掉”困境，如何打破？老干部提出解决方案

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在近30年间 ， 我国房地产市场发展经历了四个阶段：第一阶段是1998年的房改 ， 随着福利分房制度的取消 ， 住房正式成为商品在市场流通；第二阶段是从1998年到2008年 ， 因为商品房制度刚确立不久 ， 很多城市的房子供不应求 ， 直接带动了房价上涨 ， 咱们可以称为“过渡时期”；第三阶段就是最近10年 ， 随着货币棚改、去库存等措施实施 ， 楼市迎来发展的“黄金十年” ， 据统计 ， 我国商品房均价从2009年的4681元/平涨到了2019年的9376元/平 ， 翻了一倍还多 。
接下来 ， 第四阶段就是从最近两年开始 ， 楼市进入转折阶段 ， 例如经济学家李迅雷认为：房地产市场或从2020年开始进入转折点 。 特别是今年的9月、10月 ， 可以说是“9月不金、10月不银” ， 根据国家统计局公布70城数据显示 ， 10月新房价格指数环比下降0.3% ， 环比9月降幅还扩大了0.2% ， 而这也是近六年来新房价格指数的最大降幅 。 与此同时 ， 按照往年房企习惯 ， 年底都是冲业绩的好时机 ， 最后两个月大概率也会降价促销 ， 而这意味着对于还没买房的人来说 ， 可以适当考虑入手 。

然而 ， 即便是房企能够降价卖房 ， 房价也仍然居高不下 ， 暂且不说四个一线城市 ， 就以二线城市为例 ， 根据数据显示 ， 福州市均价为25854元/平、金华市均价为21023元/平、合肥市均价为20998元/平 ， 还有多个城市达到了2万+/平 ， 这也意味着想在二线城市买一套面积85㎡的小户型 ， 除了要承担68万的首付之外 ， 此后的20年、30年每月也要承担几千元的贷款 。
可能有人会说 ， 即便房价再高 ， 也不用担心房子租不掉卖不掉 ， 事实真的是这样吗？很显然 ， 答案是否定的 。 根据安居客研究院数据显示 ， 在国庆十天假期中 ， 15个监测城市新房成交面积为92.44万平 ， 同比降幅达19% ， 其中9个二线城市同比下滑41% ， 2个三线城市同比更是近八成 。 换句话说 ， 当前的楼市已经陷入“租不掉卖不掉”困境 ， 那么又该如何打破呢？

很多人首先想到的就是“去库存” ， 主要有三个措施：1、降低首付标准 ， 例如对收入稳定、工作优质的购房者 ， 适当降低首付比例 ， 从最低40%降到30%甚至20% ， 这样就能因首付不够而放弃买房的人群提前买房；2、降低房贷利率和缩短放贷周期 ， 根据统计 ， 10月全国首套房贷平均利率为5.40% ， 环比上月有小幅度回调；3、开启棚改大招 ， 通过货币化安置解决新房库存 。
为了解决楼市困境 ， 有的城市提高补贴力度 ， 例如哈尔滨按照2万~10万的标准 ， 那么还有没有解决房子“租不掉卖不掉”的其他办法呢？对此 ， 住建部原副部长仇保兴提出解决方案 ， 用一句话概括就是：征收空置税和消费税 。 国外大部分国家的房屋空置率在3%~8% ， 可是按照相关机构的预测 ， 我国房屋空置率已经接近20% ， 所以想要解决这个问题 ， 无疑就要征收空置税 。

与此同时 ， 在房产税出台之前 ， 应当先征收消费税 ， 就以其他国家为例 ， 第一套房征收15%的消费税 ， 第二套房征收24% ， 第三套房征收40% 。 再结合近期确定的房产税 ， 在未来5年 ， 房产税将基本完成试点工作 ， 虽然目前还没有确定试点城市 ， 但是按照机构的预测 ， 上海、深圳、重庆和海南可能成为首批试点区域 。

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