杭州|降门槛、保利润，16城公布三轮供地细则，土拍“松绑”成趋势？重庆|租赁

图源：图虫创意
两日内4城公布第三轮集中供地计划，门槛较二轮有所下调。
11月19日-11月20日期间，北京、杭州、重庆、青岛4座城市陆续披露其第三轮供地细则，并对竞买方式、最高溢价率、付款要求等方面作出若干调整。
亿翰智库数据显示，上述4城在第二批集中供地中流拍率分别为60.47%、54.84%、41.27%、11.27% 。
据《国际金融报》记者统计，截至11月20日，已有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等16个城市挂牌第三批集中供应地块。
其中无锡市已率先完成出让，但最终结果并不理想。出让的20宗地块中8成以底价成交，总收金较总起拍价仅溢价0.04% ，较此前两轮热度进一步下滑。
二轮供地普遍遇冷加之三轮供地头炮哑火，目前陆续披露的三轮供地城市多对竞拍规则做出优化，欲避免二轮供地的遇冷情况进一步延续。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，为应对土地市场的降温，重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，部分城市已适度放松第三轮拿地门槛，预计第三轮供地中企业拿地积极性将会有所提升，土拍高撤牌流拍率的现象也会有所改善。
保障利润空间为了更好地实现控房价、稳地价，二轮供地中多城规定地块上限溢价率，且多控制在15%以内。三轮供地中，杭州又将土地溢价空间进一步压缩。
11月20日，杭州市发布了第三批集中供地公告，挂牌35宗地块，总起拍价713亿元。在出让规则调整方面，杭州将上限溢价率由此前的15%下调至10% ，到达上限后，将转入线下公开摇号阶段。
同时，杭州部分地块未来住宅房价限价空间也有所提升。如钱塘区江东核心区的青西二路东侧地块，该板块新房精装价维持在19800元/平方米，而此次挂牌住宅限价已升至21300元/平方米，上涨约7.6% 。
浙报传媒地产研究院认为，随着此次挂牌地块新房限价上涨和地价的回调，地块的利润率也随之升高，房企能得到相对可观的投资回报。
此外，还有不少城市调整了未来住宅限价以及地块起拍楼面价。
亿翰智库数据显示，重庆第三批供应地块平均楼面价6625元/平方米，相比第二批次供应地块下降了6% ，较首轮成交地块平均楼面价下降27%；成都则降低3宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平；福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3% ，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%……
同策研究院研究总监宋红卫指出，杭州还出现地块较上次挂牌价打9折的情况，更说明了当前土地市场降温，地方对于未来预期有所下降，出让条件开始松动，甚至城市基准地价方面也开始下调，而这对于房企而言是个好消息。
规则做“减法相比此前为了调控地价设置的多重规则增加拿地成本，三轮供地中明显做了“减法” 。
11月19日，重庆发布了三轮供地详情， 28宗出让地块竞买方式有所调整。据悉，重庆二轮供地中多采用“拍卖+竞自持租赁住房”出让方式，而三轮中新增摇号方式，且多数地块均采用该规则， 28宗地中仅6宗达限价后将进入竞自持租赁/商业商务用房。
同时，重庆本批次带租赁住房地块比例也有所降低，从二轮的17宗带租赁住房、占供应总数的40% ，下降为本批次7宗带租赁住房、占供应总数的25% 。
亿翰智库认为，重庆本轮调整是政策的落地与纠偏， 8月自然资源部召开的闭门会议中就曾提出，限定土地溢价上限15% ，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。而重庆在8月底的二轮土拍中并未完全落实该政策，本次是调整为管理层提倡的摇号方式，并下调带自持租赁住房等方式抬升实际房价的土地宗数。

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