刘军|探案说法“借名买房”究竟靠不靠谱?这些法律风险你要知道( 二 )
律师说法:
A:哪种情况下可以认定为“借名买房”关系成立?
其实，近年来，房产价值的增长，实践中常见出名人在完成购房手续并将房屋登记在其名下后，便企图将房屋占为己有，而不承认与借名人之间有过关于借名买房的约定。那么，在哪种情况下可以认定为“借名买房”关系成立呢?
对此，采访人员采访了海南先国律师事务所律师陈虹，陈虹称，借名买房是指实际购房人(借名人)出于规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，借用他人(出名人)名义出资购房，房屋登记在产权人(出名人)名下的情形。
“一般情况下，‘借名买房’除了房屋登记在出名人名下以外，出名人不享有房屋买卖合同中约定的权利，也不承担房屋买卖合同中约定的义务。”陈虹称，因此，只要符合“借名买房”特征的都可以认定“借名买房”关系成立，比如非拆迁户借用被拆迁户的名义购买回迁房，不符合购房资格的人借用符合购房资格的人购买商品房等等。
在司法实务当中，认定是否成立“借名买房”关系，一般要考虑:购房款来源、房屋由哪一方装修使用、房屋产权证及票据(包括购房发票、契税票、物业费票)由哪一方持有、借名买房的缘由、双方的关系以及是否签订借名买房协议等。
B:规避限购政策借名买房，可以获得房屋产权吗?
在日常实践中，“借名买房”关系得到确认并不是借名人权益得以实现的终点。实践中，往往因借名行为存在规避政策等情况导致合同效力存疑，进而引发争议。那么，规避限购政策借名买房，可以获得房屋产权吗?
“这个问题在司法实务中是有争议的，能否获得房屋产权要看‘借名买房协议’是否有效以及借名人事后是否符合购房政策。”陈虹说，有的法院认为，限购政策是房地产市场的行政调控管理手段，并非法律和行政法规的强制性规定，并且“借名买房”实际占用的是出名人的购房指标，属于个体之间的调整，不会导致限购政策的落空，没有损害社会公共利益、公序良俗原则。因此认定“借名买房协议”是有效的，在借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合购房政策时，会判决出名人为借名人办理房屋过户登记手续。
但也有的法院认为，“借名买房”目的在于规避国家和地方的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益，如果司法对于此种行为不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益。故认定“借名买房协议”因损害社会公共利益和社会秩序、违背公序良俗原则而无效，借名人不能获得房屋产权。
C:“借名买房”事实存在，协议具有法律效力吗?
陈虹认为，“借名买房协议”的效力问题不能一概而论，需要具体情形具体分析。
“根据《民法典》第一百五十三条:‘违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。’的规定，判断‘借名买房协议’是否有效一般要考虑借名买房的原因、是否违反效力性强制性规定、是否违背公序良俗原则等。”陈虹表示，如果“借名买房”的行为违反了效力性强制性规定、违背公序良俗原则，那么“借名买房协议”就是无效的，比如借名购买政策保障性住房，如经济适用房、人才住房等，由于这些行为不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益，所以“借名买房协议”就是无效的。但如果只是购买普通商品房，不违反当地限购政策，也不存在恶意串通损害第三人利益的情形，那么“借名买房协议”是有效的。
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