朱保全|老大哥有点儿悲观( 四 )
万科总裁祝九胜
谈及今年的业绩下降，祝九胜将之归结为两个原因：
“第一，由于地售比的提升，对毛利率造成的压力是不断增强的。从2017年到2020年，我们的地售比从26%升到了43%，增长了17个百分点。在主要城市的房价受限的状态，地价是不断上涨的，地售比在不断地提升。这当然是不太可控的原因带来的影响，特别是今年三季度，我们也观测到市场出现了一个急剧的变化，整个行业或者主要的玩家，签约额都在大幅下降，市场的观望气息变得越来越浓，特别是二手房的价格出现普遍下降，一部分新房的售价还卖不到政府的限价。至于地售比朝什么方向变化，取决于未来土地市场的状况，我们一方面不断地观察，第二方面，在地售比增加的情况下，我们怎么能够去做一些有益的探索，在后面我会展开来讲，保证我们的利润下滑不要那么快，这是第一个方面的原因。
“第二，基于我们的理解和安排，在安全和增长之间要得到一个平衡。我们的战略转型从2014年开始，把安全和发展作为一对矛盾拿出来平衡始于2018年，我们主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了另外一些经营服务的业务，我们的创造、结转和结算之间有一个时间差，当年控制下来的规模、速度，会滞后反映，这是我们的主动选择，跟外界的环境、调控的政策和外部因素等等都不相关，这是我们自己的认知和我们的主动调整。目前这个阶段，就像郁亮讲的，大家都有不同的看法，有不同的应对。我们自己也相信我们的应对还是基本恰当的。当然这个过程很痛苦、很煎熬。”
业绩下滑，股价表现同样也不理想。一位小股东提出一个很犀利的问题：“万科的股价在3月份以来从30元跌到现在19元的位置，跟同业相比，跌的时候是跌得比较厉害的，反弹的时候却又反弹得比较少。之前说回购但也没有行动。公司怎么看待股价问题？合伙人有没有增持的计划？”
对此，郁亮说：“股价下跌有宏观的因素，也有做得不如人的地方。跟优秀同行相比，我们的股价表现不太好，说明工作没做好，特别不好意思。”
他承认面对股价不理想，他的压力也很大，“我们跟股东真的是在一条船上，我们也希望未来通过努力，能够去改变这样的局面。”
面对2022年，万科的经营计划，祝九胜顾左右而言他：“在销售这个方面，我们一直认为是一个根据市场相机调整的过程。我们今年的经营计划在三季度是做了调整，调下来的多一些，也有一些指标是往上调的。”
显然万科嘴上不悲观，但事实不容乐观。
摩根士丹利在11月中旬发布的一系列2022年预测报告中，对中国房地产市场2022年的走向也表现出谨慎。
“房地产领域还面临着新的风险，包括一些风险的传导、硬着陆等等。”摩根士丹利中国首席经济学家邢自强说，“近期中资美元债的房地产债券市场，预期中国民营房地产企业的高收益债的违约概率高达40%多，这个显然是作为金融监管层会去应对的。”
不过认为，接下来政策可能会积极地调整，主动去防范这种传导效应。
这可能对房地产市场来说，是个不算好消息的好消息。
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