房价|银行视角下唯一住房强制执行模式探析深圳市|新疆维吾尔自治区|浙江

近年来，唯一住房执行难问题，一直是社会关注的焦点，也是银行不良贷款清收的一大障碍。本文拟针对唯一住房强制执行模式进行探讨，以期更好地解决银行唯一住房抵押物司法处置难的问题。

一．唯一住房执行难问题成因（一）唯一住房执行难问题由来2005年1月1日，最高人民法院颁布施行了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债” 。该规定出台后，法院对于唯一住房的执行一般仅采取查封，但不拍卖、变卖或者抵债，一些老赖自认为有了逃避法律责任的尚方宝剑，甚至欠着债务住着别墅（唯一住房），申请执行人对此也是无可奈何，唯一住房的执行难问题由此产生。
（二）唯一住房可执行的情形2015年5月5日开始施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“异议复议规定”）第二十条之规定，明确金钱债权执行中，符合下列情形之一的，人民法院对被执行人名下的“唯一住房”仍可执行：

对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的。

最高院在“异议复议规定”发布时，明确了对唯一住房进行处置的态度，法律保障的是被执行人的居住权而非所有权。同时，这种居住权应是被执行人及其所抚养家属生存所必需的，不能将本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。
（三）唯一住房执行的新困境【房价|银行视角下唯一住房强制执行模式探析】“异议复议规定”出台后，各地法院对唯一住房的处置态度有了较大的转变，对被执行人唯一住房附条件进行处置。目前法院对唯一住房的做法，归结起来主要有二类：保留租金和房屋置换。但唯一住房的处置仍较为困难，原因主要为：
第一，房屋置换，可操作性不强。按照“异议复议规定” ，申请执行人按照当地廉租房保障面积标准，采用以小换大、以次换好的方式，与被执行人的唯一住房进行置换，再将置换的被执行人房产予以处置。这种做法成本较高，申请人在生效文书所确定的利益尚未实现之前，却要付出更多的成本，其难免心存顾虑，积极性不高，因此，成功执行的案例也较为少见。
第二，保留租金，标准不明，程序不清。按照“异议复议规定” ，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，则法院可以处置被执行人的唯一住房。然而对于“为被执行人所租赁房屋”地域如何确定、租金的标准、支付的期限没有统一的规定，也未规定相应的操作模式，不便于把握。
第三，被执行人抵触情绪强烈，执行法官难以执行。房产上附着的户籍，以及由户籍而产生的个人就医、子女教育、社会救济等福利，因此被执行人可供执行的财产仅剩唯一住房时，其对执行有强烈的抵触情绪。经常以生活无着落、生存无保障，扬言要以死相逼、制造极端事件。执行法官担心在强执中或执行后，被执行人或其家属采取过激行为造成不稳定因素，最后被追究执行不当的责任，而难以强制执行。