房价|银行视角下唯一住房强制执行模式探析( 二 )
二、银行视角下唯一住房强制执行模式建议银行个贷不良案件中 ， 抵押物为唯一住房的案件较为多见 ， 个别对公不良案件亦存在抵押物为唯一住房的情形 ， 但法院成功处置唯一住房的案例并不多 ， 不利于银行债权的保障和安全 。 现结合某商业银行处置唯一住房的成功案例及部分法院的做法 ， 对唯一住房的执行模式提出如下建议：
（一）为被执行人垫付租金 ， 推动唯一住房处置唯一住房案件中 ， 银行应积极与法院、被执行人沟通 ， 可以为被执行人垫付一定的租金 ， 让被执行人自行寻找合适的租赁房屋 ， 争取法院、被执行人对唯一住房处置的认可 ， 妥善化解唯一住房执行难的问题 。 关于代垫租金标准问题 ， 可以根据当地房屋租赁市场平均租金标准 ， 结合当地廉租住房保障面积标准 ， 计算代垫租金的标准 。 对于代垫期限的问题 ， 若被执行人配合法院进行司法拍卖 ， 一般半年内足以完成对抵押物的评估、拍卖处置 ， 建议银行先行代垫半年的租金 ， 待抵押物拍卖成交后先行偿付银行代垫的租金 ， 再结合被执行人的配合程度及收入水平 ， 从拍卖成交款中确定给予五至八年的租金 ， 剩余的款项银行则可以优先受偿 ， 从而也有利于尽快回收不良贷款 。
以某商业银行与陈某华、陈某花等金融借款合同纠纷案为例 ， 案件标的为人民币40.59万元及相应欠息 。 因被执行人名下仅有一套住房 ， 且未有其他可供执行的财产 ， 法院在推动抵押物处置过程中 ， 要求银行先行垫付被执行人的租房租金 。 为加快不良贷款清收 ， 在被执行人同意配合法院执行工作、主动腾空抵押房产的前提下 ， 银行同意代垫被执行人腾房后一年的租金24000元 ， 并将款项支付到法院账户 ， 待抵押物拍卖后银行从拍卖价款中优先收回代垫租金 ， 再作为抵押权人优先受偿债权 。 目前法院已启动评估拍卖流程 ， 从而大大加快了抵押物处置的进程 。
（二）建议引入廉租住房机制1.唯一住房执行引入廉租住房机制的可行性在执行程序中 ， 建议法院与政府廉租房管理部门对接引入廉租房机制 ， 更好地解决唯一住房执行难问题 。 即对被执行人的经济状况进行预估 ， 若满足当地廉租房的承租条件 ， 则法院可以考虑将被执行人及其扶养人安置到廉租房中 ， 从而对其唯一住房进行处置 。 这样既能保障被执行人及其扶养人的基本生存权 ， 也能保障债权人的合法债权利益 ， 从而有利于实现社会公平 。 上海市闵行区法院以“自备廉租房”的方式为解决唯一住房难题进行了实践探索 ， 其实践证明该执行方案现实可行 。
2.廉租房模式的操作程序（1）廉租房的供应建议法院与廉租房管理部门对接 ， 建立稳定、畅通的合作机制 ， 为解决唯一住房问题预留一定数量的廉租房源 ， 并能及时配合法院的执行进度 ， 保障廉租房源稳定、及时供应 。
（2）准入条件的审核法院应根据廉租房管理部门公布的廉租房申请条件 ， 对被执行人是否符合承租人条件进行审核 。 具体而言 ， 法院可根据执行中查明的被执行人财产状况 ， 综合考虑被执行人及其扶养的家属的可支配收入数额及实际的财产余额 ， 判断其是否符合承租人要求 。
但是 ， 当前的廉租房制度主要关注普通低收入家庭 ， 且对申请家庭过去的收入及居住状况有所要求 ， 被执行人可能无法满足当前的廉租房申请条件 。 旨在实现最低生活居住保障的廉租房制度 ， 应当给予社会成员以“失败的机会” ， 因经济生活风险导致贫困的被执行人家庭应当给予申请廉租房保障的机会 ， 故法院在对被执行人的经济状况进行审核时 ， 重点考虑执行当时被执行人的条件是否符合 。
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