2021年对地产行业来说是风雨飘摇的一年。大大小小房企暴雷不断，为大家所知的还是少数，还有更多不为人知的暴雷情况。据中房网统计，今年递交破产文书的房地产企业累计约有300家，粗略测算，平均每个月约有30家房企宣布破产，平均每天约1家房企破产。
究其背后原因，多是资金遇到了问题，一方面，行业下行销售端回款不力；一方面融资遇到巨大困难，现金流为负，原有的平衡被打破。回顾地产的融资模式及政策演变、顺应调控，能够帮助房企应对严峻的挑战，尤其那些依靠高负债、高杠杆成长的房企，渡过难关。
地产融资模式与政策
房企的资金来源主要为销售回款，即客户的按揭贷款、定金及预收款。其他资金来源还包括自有资金、贷款和商票。其中，对供应商的商票及应付款，属于房企对供应商的无息负债，也是一种变相融资。随着房价抬升和外部融资渠道收紧，销售回款占比提升，从2014年的35%左右增加到2020年的50%。
融资成本方面，头部房企有息负债成本6%左右，规模大、国企背景的房企成本更低，可做到4%左右。银行贷款融资成本通常较信用债和其他融资渠道更低，其他融资渠道包括委托贷款、信托等非标融资方式。以x房企为例，其银行贷款融资成本平均值7.5%，小于债券的平均8.5%和其他融资渠道的11%。
融资政策方面，供地两集中、房企“三道红线”及银行 “两道红线”形成了房地产融资长效调控机制。银行端受到的主要限制包括：①严控银行资金通过各种渠道变相为房地产前端拿地提供融资；②禁止违规向“四证不全”和开发资质不够的房企提供融资；③房地产贷款集中度限制，按银行类别对房地产贷款占比上限进行控制。
为了方便大家理解，我们按照项目的开发进度，将房地产融资模式分为前、中、后3个阶段：
? 前端融资
即拿地前融，近年来，地价飙升，土地成本占房地产开发项目的比例已大多超50%。而且，城市能级越高，土地成本占比也越高。2019年以前房地产公司可通过房地产信托进行前端拿地融资，融资比例一般不高于土地价款的70%。比如A房企将已获取的x项目抵押，获取资金4亿元，将此融资得到的4亿元又去竞拍y土地。获取y土地后，继续抵押融资得来的钱再获取z土地，循环往复。
然而转折点来自2019年银保监会发布的23号文，限制银行等机构提供前融资金，房企购地资金需为自有资金。
1）前融贷款，随着23号文的发布，银行、信托为房企提供土地出让金融资已被限制；
2）代销地产私募基金产品，地产私募基金通过股权方式向项目提供前融资金，银行是地产私募基金重要的代销渠道之一
? 中端融资
即施工阶段，房地产项目可以通过银行开发贷、供应链融资等方式进行融资。2020年底，随着银行进行房贷集中度管理后，开发贷向一些国央企及优质企业倾斜；供应链融资包括商票、应付账款，为房企对供应商的无息债务，相当于供应商提供的变相融资。
1）开发贷，通俗理解，开发贷就是银行放给房地产开发商的中长期项目贷款，仅可用来项目的建设。成本相对于其他金融机构的要低些，也因此要求很高：①前提条件：满足“432”标准，即四证齐全，30%自有资金，二级开发资质。②授信对象：房企准入名单主要是挑选资质较好的房企，会参考中指院或克而瑞排名，底层项目关注区位地段，并据此设定贷款利率。③授信额度：银行开发贷的授信金额一般不超过项目总投的70%。④增信措施：要求办理项目在建工程抵押。⑤贷款期限：地产开发业务授信期限一般是3-5年，根据施工建设进度发放贷款，销售进度设定还款计划。
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