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广州市|广州多楼盘试水涨价 楼市真的回暖了吗？( 二 )

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刘先生告诉记者 ， 12月份不少楼盘上调价格 ， 一方面涨价是开发商的营销手段 ， 另一方面由于广州第三次土地集中出让取消了黄埔和南沙的限房价限制 ， 等于释放了松绑信号 ， 所以近期有些楼盘捂盘不卖 ， 等待着政策调整上调价格 。
而时代天逸楼盘销售人员也向记者证实了其楼盘取消优惠 ， 背后的重要因素是限价可能松绑 。 “由于南沙限价取消了 ， 所以11号楼卖了几天就封盘了 ， 等着价格上调后再卖 。 ”该销售人员说道 。
除正在试水涨价、等待备案价上调的项目 ， 多数项目仍在执行限价政策 。 如湾璟壹号楼盘销售告诉记者 ， 12月折扣和之前基本一致为“95折＋97折” ， 折后售价每平方米2.2万元－2.4万元 ， 都在限价标准内售卖 。 同时 ， 广州保利天河天汇项目销售表示 ， 该项目仍在执行限价政策 ， 97折优惠也在 ， 目前没有收到取消限价的通知 。
此外 ， 不少广州业内人士以及万科、恒大及世茂等房企内部人士回应记者称 ， 目前并未收到相关部门取消限价的通知 。
追溯此轮广州限价政策由来 ， 最早于今年4月 ， 广州发布楼市新政：将对新房预售价、现房售价实行价格指导 。 7月 ， 有开发商收到限价新规 ， 即老盘推新拿预售证 ， 需参考该项目上次拿证的备案价下调3%；未取证项目 ， 新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价 。 8月 ， 广州第二次集中供地 ， 黄埔、南沙等热门地块均被规定了房屋售价最高限价 。
关注国家统计局数据变化 ， 可发现广州新房执行限价政策的原因和后续效果 。 国家统计局数据显示 ， 今年广州新房房价连续上涨7个月 ， 且不少月份广州领跑全国 ， 为一线城市涨幅之首 ， 房价上涨过快成为限房价政策出台的主因 。 在相关新政陆续落地后 ， 8月、9月、10月广州新房房价分别环比下跌0.1%、0.1%和0.3% ， 结束了广州新房房价连续上涨15个月的记录 。
“去年以及今年前几个月广州房价上涨较快 ， 基于政府的主体责任 ， 广州政府设置了全市年度涨幅目标并发到各区域各楼盘去完成 。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ， 不过广州对于限价政策一直没有下发正式文件 ， 因此即使有限价松绑 ， 也是依据市场情况进行的调整 。
此外 ， 陈雪强向记者介绍称 ， 广州虽然没有明文规定对全市新房限价的政策 ， 但在项目备案网签时做为执行规则 。 从政策的初衷来看 ， 执行备案指导价是为了达到“稳房价”的目的 ， 坚持“房住不炒”的调控基调 。 从政策执行的效果来看 ， 当前政策效力已显现 ， 市场成交持续近半年的下滑 ， 市场观望情绪浓厚 ， 同时由于房企在融资端的受限导致现金流持续吃紧 ， 因此部分房企也希望市场端政策有所放松 ， 因此不排除未来在执行操作上会有调整空间 。
政策调整或松紧结合 市场有望企稳回暖
现如今 ， 广州楼市的政策导向力图在收紧和放松中找到一个平衡点 。
记者注意到 ， 广州政府于今年11月18日再一次重申商品房“限价令”的重要性 ， 并将备案价写入了新版《广州市房屋交易监督管理办法》（下简称办法） ， 同时强调开发商要按照相关规定合理确定商品房销售价格 ， 并接受住建部指导 ， 不得以装修款等其他名义变相涨价 。 同时 ， 还要求在预售款专用账户的使用上全面从严 。 如此来看 ， 受政府指导的“限价”政策以及预售资金用途管控上依然会持续 。
而在收紧房价和预售资金用途管控的同时 ， 广州新版《办法》对预售资金留存的要求 ， 较2014年版本却有所松绑 。 其中项目封顶前 ， 开发商预售资金留存比例从10%降至8% ， 降低了2个百分点 ， 项目其他阶段也降低了比例 。

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