丁祖昱评楼市|行业转机出现,房企积极 “自救”加强市场信心 | 债券

??今年下半年以来行业调控持续,叠加房企的债务违约事件频发,市场多方“速冻”,房企在融资端和销售端承受较大的压力。面对企业现金流吃紧,债权人信心下降的情况下,多家房企通过多种手段积极进行自救,重建市场信心。
??2021年9月底以来在政策密集发声下,房企关紧已久的融资阀门终于有了松开的迹象,保利发展、招商蛇口等国企央企和多家城投公司在银行间债券市场进行融资,而后有银行总行直接发令分行支行充分开发国有房地产企业资源,开放国有房地产企业授信,给予专项政策支持,并为国有房地产企业开出融资白名单。
??虽当前政策的松动主要对象是国资,但伴随着市场信心重建和宏观维稳政策的传导,未来将会扩散到民营企业,也将最先有利于基本面较好的企业。
??银行间市场对国企梯队敞开融资口子
??在整个房地产市场趋冷,房企陆续出现债务违约的情况下,投资市场对房企的信心下降,债券二级市场以及股票市场出现了较大的波动,从2021年9月30日到2021年10月8日,Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌22.1%,创下至少8年的最大跌幅。由此部分未违约的房企也受到了波及。
【 丁祖昱评楼市|行业转机出现,房企积极 “自救”加强市场信心 | 债券】??2021年11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,部分参会的房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。座谈会的召开,意味着房地产企业境内发债的政策或会有所松动。
??银行间商协会座谈会后,众多房企密集发行中期票据和超短融资券。11月10日,常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券,镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据;到11月11日,保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据,将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企,而后11月12日,光明地产宣布拟发行5亿元中期票据,招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融,企业融资“冰冻”状态有所缓解。
??据不完全统计,11月10日以来,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元,数额及发行企业数量相对较高。与此同时,本轮房企融资审批速度相对较快,小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划,已经于11月15日发行完成。而柳州建投11月15日将拟发行不超过8.8亿元(含8.8亿元)的中期票据的计划确定为顶额8.8亿元。
??图:11月10日以来房企拟进行的银行间债券发行计划
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数据来源:CRIC整理
??部分房企积极“自救”重建市场信心
??据CRIC不完全统计,自2021年下半年以来,不少房企纷纷通过回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资等方式进行维稳,开启信用保卫战。
??1、积极回购债券,维稳同时低价回购
??CRIC统计显示,2021年下半年以来,不少于24家房企陆续实行境外债提前回购举动,回购次数超过153次,提前回购境外债券及票据涉及资金合计24.86亿美元,债券到期时间横跨2021年到2026年,不少房企十月以后加大了2022年到期债务的提前赎回,减轻明年的还款压力。
??就企业表现来看,中梁控股、正荣地产、禹洲集团、花样年等回购次数相对较多,佳源国际、中国金茂、中梁控股、龙光等赎回金额超过1亿美元。房企进行债券回购除了维稳市场信心之外,也因当前债券价格相对便宜,以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算。
??表:2021年下半年以来房企提前赎回境外债情况

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