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前言
M1、M0等工业厂房分割转让有利于减轻开发商现金流压力 ， 同时能为制造业企业提供产业空间保障 ， 从而助力产业转型升级 。 本文整合《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则》(2021年10月25日）以及《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（2020年1月20日）等多份莞深两地的厂房销售政策 ， 系统阐述莞深两地工业厂房的分割转让规定 。
一、解读背景
随着“粤港澳大湾区”和“社会主义先行示范区”双区概念的提出 ， 深圳迎来了产业升级发展新机遇 。 而在东莞“十四五”规划纲要中 ， 东莞明确提出要投入3540.81亿元来发展包括新一代信息技术、高端装备在内的战略型性新兴产业的发展 ， 构建现代产业体系 ， 最终实现建成东莞“工业强市”的目标 。
在此背景下深莞两市的产业发展需要大量供给高品质产业空间 。 因此为了给实体企业提供稳定的厂房资源 ， 同时规范工业厂房转让市场 ， 深莞两地分别出台了相关分割转让政策 。 而本文也将从政策适用范围、分割转让条件、受让主体门槛三大方面深入解读莞深两地对工业厂房分割转让的制度限制及实施措施 。
二、政策适用范围
（一）东莞规定
东莞M1分割转让政策用于规范国有用地面积在15亩以上 ， 容积率3.0以上且取得方式为出让的“工改M1”项目工业生产用房的分割及分割转让不动产登记 。 “工改M2”或“工改W”的改造项目同样适用M1相关产业用房分割转让政策 。
而东莞M0分割转让则依据《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》相关规定 ， “工改M0”、已出让土地转M0的 ， 须向市国土部门申请办理土地使用条件变更手续以办理分割转让程序 。
（二）深圳规定
深圳分割转让政策明确规定深圳市行政区域内取得合法产权的工业楼宇及其配套用房的转让都适用于2020年更新的工业楼宇管理办法 。
三、分割转让条件
（一）东莞规定
1.分割基本单元：
（1）M1厂房：“工改M1”项目的工业生产用房可按幢、层等固定界限为基本单元分割 ， 每个基本单元的套内建筑面积不得少于500平方米 。 同时细则规定层是产权分割最小单位 ， 不能在进行分割 。
（2）M0厂房：产业用房可按基本单元分割 ， 每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米 。 基本单元是指依据《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》规定 ， 有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋 。
2.最高分割转让面积：
（1）M1厂房：M1厂房最高可分割转让的计容建筑面积不得超过M1用房总计容建筑面积的70% 。 其公式为：M1用房可分割转让的计容建筑面积=（M1用房总计容建筑面积-不计入分割转让面积）*70% 。 同时“工改M1”项目配套用房、已经二次转让的M1用房不得分割转让 。
（2）M0厂房：M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49% 。
3.申请时点：
（1）M1厂房：需要办理产权分割的“工改M1”项目应当在城市更新改造方案或者“1+N”总体实施方案中提出明确申请 。
（2）M0厂房：可分割M0项目的部分产业用房在达到土地出让合同中约定条件后允许分拆进行不动产登记、销售、转让 。
（二）深圳规定
1.分割基本单元：
（1）M1厂房：深圳分割转让政策规定可以分割转让的工业楼宇及配套用房 ， 可按栋、层、套（间）等不动产单元进行不动产登记 。 套（间）依据经批准生效的建筑设计文件确定 。 厂房单套套内建筑面积不得小于1000平方米 。
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