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2021年对于房地产来说 ， 注定是被载入史册的一年 。 上半年很多城市热得发烫 ， 下半年却又冷得冰冻——楼市经历“过山车”考验 ， 开发商、投资客、房产中介、刚需购房者等 ， 无一不感觉到调控的威力 。 尤其是9、10月份 ， 一二三四线城市近乎“全面下跌”——统计局数据显示 ， 9月份70个典型城市新房价格整体首次转负 ， 二手房价格下跌的城市有53个 ， 到了10月份这一数字变成了64个 ， 且全国新房均价重回“万元以内” 。
比房价下跌更能说明“市场寒意”的是 ， 9、10月份百强房企的总销售额更是同比下跌了近4成 。 此外 ， 受融资收紧、偿债巨大压力以及销售回款大幅下跌等因素影响 ， 我们更看到 ， 今年前11个月 ， 全国有388家房企破产 ， 外加数以万计的房企正深陷债务泥潭 ， 不能自拔 。
基于此 ， 不少专家都直言 ， 今年底到明年中 ， 楼市大概率都走不出“阴雨”天气 。 独立经济学家马光远直言 ， 从过去的历史周期看 ， 市场一旦进入降温周期 ， 持续的时间至少半年 。 无独有偶 ， 易居研究院的专家也表示 ， 在市场预期突变 ， 购房者纷纷捂紧钱包作壁上观 ， 土地市场也罕见大降温的当下 ， 楼市“降价潮”已然降临 ， 而且这种趋势至少会持续到明年中 。
然而 ， 进入12月以来 ， 楼市却频传“利好”消息 。 我们更注意到 ， 最近几天 ， 有专家甚至殷勤鼓吹道 ， “楼市暖冬要来了 ， 刚需买房要抓紧 ， 错过今年这最后一个月的购房窗口期 ， 明年很可能买房成本骤然上涨 。 ”
事实真的如此吗？让我们看看 ， 最近这段时间 ， 房地产到底迎来了哪些振奋人心的“好消息”：第一 ， 贝壳研究院数据显示 ， 11月20日-12月5日 ， 这段时间 ， 追踪的100个城市 ， 有30%的城市房贷利率下调了 ， 有60%的城市放款速度加快了；
第二 ， 11月9日 ， 中国银行间市场交易商协会举办房企代表座谈会明确表示 ， 房企境内发债的相关政策会有所松动 ， 银行等机构投资者会通过债券投资等重新为房企“输血” ， 防止房企资金链进一步恶化；
第三 ， 资料显示 ， 11月份各大热点城市二手房成交量集体反弹：深圳、北京、广州、青岛、上海、杭州等二十多个城市 ， 其中深圳二手房成交量“7连降”后首次反弹 。 基于此 ， 市场充斥着“楼市又要开始新一轮上涨行情”的论调；
第四 ， 11月以来 ， 成都、武汉、徐州等城市 ， 陆续传来调控“松·绑”的消息 ， 进一步提振了市场信心 。 此外 ， 哈尔滨更打响了“救市”第一枪 ， 不仅推出了购房补贴政策 ， 最高补10万 ， 还出台了纾解房企的相关措施 。 随后 ， 媒体报道 ， 东莞、惠州、江门、肇庆等多个城市 ， 也纷纷出台了减征免征个人所得税和土地增值税政策 ， 以缓解楼市颓势；
最重要的是 ， 12月6日 ， 央行宣布全面降准“大放水”：从2021年12月15日开始 ， 下调金融存款准备金率0.5个百分点 。 央行负责人答记者问明确表示 ， 此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元 。 对此财经专家刘晓博分析认为 ， 此次降准中释放的1.2万资金 ， 大约会有3000到4000亿被用来对冲MLF的减量续作 ， 最终释放的长期资金为8000到9000亿元 。 降准释放的相当于基础货币 ， 会通过货币乘数（目前大约7.5） ， 放大变成M2 。 换言之 ， 此次降准最终理论上会给市场注入6万亿的流动资金 。
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