|港湾周评|2022，房地产“中场战事”第三年( 二 )

1 ， 2022年合同销售额将较2021年缩减10%-15% ，平均售价下滑约5% 。
2 ，在2021年第四季度销售额下降20%-30%后， 2021年全年销量将大致与2020年持平。 2022年的合同销售额约为13万亿-14万亿人民币。
3 ，中资房企的财务流动性一直承压。这种状况仍将持续一段时间，且可能会触发更多违约事件。恒大违约事件不但会加剧房企的信用两极分化和行业整合，亦可能加速房地产年销量收缩——房地产销量水平已长期背离中国新房基本需求趋势。
4 ，政府将进一步采取措施稳定房市。但鉴于政府明确表达了对房地产行业去杠杆和遏制投机需求的决心，政策放宽力度不会太大。
5 ， 2022年民营房企的拿地面积将减少15%左右，其中2022年上半年同比缩减50% 。随着整体融资环境逐步改善， 2022年下半年拿地面积料将回升。但是，销售前景疲弱将降低土地补充需求。 2022年民营房企的土地开发年期将降至1.5-2年左右。
6 ，拿地面积难以恢复至前几年的水平。此外，大部分房企减缓了项目建设进度，其中一部分可能会出售资产以改善流动性。
7 ，国有房企和财务状况稳健的民营房企继续拿地，预计其市场份额将扩大。
8 ，低线城市的销售和价格将面临更大的下行压力。这些地区以往的限购政策相对不太严格，这意味受抑制的需求较少，这点与高线城市不同。低线城市的经济基本面较弱，信心消减时需求可能会大幅减少。这亦导致房企在低线城市的折扣力度更大，但可能会陷入预期价格下降导致需求进一步减少的恶性循环，促使价格折扣进一步扩大。
鉴于严格的限价政策已实施多年，高线城市的房价不会大幅下滑。一线城市、二线城市和低线城市的平均售价将分别下降1%、3%和6% 。
至于房企的偿债压力方面，惠誉估计，授评的房企约有400亿美元境外公开市场债券和1650亿元人民币境内资本市场债券将于2022年到期。短期内房企将继续利用内部现金偿付资本市场债务。实力较强的房企成功回归跨境一级债务市场将是重要的转折点；这一天越早到来，房地产行业面临的困境越少。
惠誉认为，政府出台政策令房企可更便捷、更快速地将资金从境内汇至境外，用于偿付境外到期债务。资本市场融资恢复正常之前，汇款渠道或将保持宽松。个人住房抵押贷款审批放宽及银行的项目贷款渠道增加有助于改善项目公司的现金流。
但是，当地项目层面的现金托管要求（某些地区要求高很多）正在阻碍现金流用于项目公司以外的债务偿付。监管机构可能也会关注这方面。
惠誉预计，房企能够继续对大部分银行开发贷款进行展期，但可能会减少信托贷款的敞口。这是因为信托融资环境仍较紧张，房企最大程度地减少拿地，而信托贷款主要用于拿地，且通常利率较高。高利率也促使房企降低对信托贷款的依赖度。若供应商的信心消减，亦存在房企应付账款承压的风险。
03减薪裁员时代，坚守还是逃离？
同样是在近日，《潘军谈花样年：置死地而后生》一文中提到， “为了给一线的同事找点弹药发工资，到处去寻找一些变现的现金，最近好不容易找到400万，那是我从校友会个人担保要回来的” 。

堂堂百亿级房企的董事长， 400万工资钱难倒了潘军。如果放在正常岁月，光潘军的年薪就有600万。
房企们这个年关不好过，这是所有人的共识。 “目前就不要指望年终奖了，每个月能拿到工资，我们已经是很幸运的了。 ”一位千亿房企相关部门负责人向《港湾商业观察》如此感慨。据该负责人介绍，仅今年以来，公司裁员比例就超过了20% 。

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