|港湾周评|2022，房地产“中场战事”第三年
12月 ， 一年的最后一个月 ， 房企们仍在持续挣扎两件事：一是保流动性 ， 保生命线 ， 避免违约；二是加速销售 ， 即便行情预期不好 ， 但除了想尽一切办法销售外 ， 没有其他选项 。
第一条是基本生存线；第二条是正常发展线 。
如果从更具观感上的时间距离来看 ， 2020年8月拉开大幕的“三条红线”是第一年 ， 这一年整体的好日子还算可以 ， 事后来看 ， 大多数房企们的净利润出现了大幅度下滑 ， 这或许算先行指标；到2021年 ， 第二年 ， 此起彼伏的违约潮 ， 中资美元债市场近乎停摆 ， 由内至外 ， 表内表外 ， 持续共振；2022年将如何走？悲观与乐观者争论于当下 ， 然而 ， 时间已经无声无息行走至第三个“中场战事”的年份 。
多位房企中层人士向《港湾商业观察》表示 ， “其实从下半年开始 ， 尤其是恒大9月份事件一发生 ， 公司要求全员销售的压力就越来越大 。 很多不同岗位的人 ， 全都背负起了销售的任务 。 ”
这个冬天尤其寒冷 ， 牵一发而动全身的房地产市场冷暖起伏 ， 很大程度上影响着经济基本面 。
政策层面的信心历来不缺 。 央行称 ， 恒大集团的风险主要源于自身经营不善、盲目扩张 。 个别房企出现风险 ， 不会影响中长期市场正常融资功能 。
证监会表示 ， 当前房地产行业总体保持健康发展 ， 大多数房地产企业坚守主业、经营稳健 。
很快 ， 央行就迅速下调了存款准备金率 。 12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构） 。 下调后 ， 金融机构加权平均存款准备金率为8.4% 。
1.2万亿的流行性资金释放 ， 显然将给予市场更多真金白银般的信心 。
01社科院：防地产风险
更大的信心还在于 ， 高层在12月6日召开的会议明确提出 ， 明年经济工作要稳字当头、稳中求进 。 宏观政策要稳健有效 ， 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 。 要推进保障性住房建设 ， 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求 ， 促进房地产业健康发展和良性循环 。
同样是12月6日 ， 社科院发布了《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测》 。 中国社会科学院院长谢伏瞻在发布会上表示 ， 新冠肺炎疫情仍然是当前和今后一个时期经济复苏的最大不确定因素 。 此外 ， 需要引起重视的是近期房地产销售和投资、土地出让出现了放缓迹象 ， 部分城市出现了房价下跌和购房的观望情绪 。
谢伏瞻强调 ， “房地产相关产业链条较长 ， 在国民经济中具有系统重要性 ， 特别是对于依赖较高的地区 ， 房地产市场一但过度放缓可能触发更为复杂的风险传导链条 。 ”
换句话说 ， 在顶层智囊社科院眼中 ， 当前房地产行业所暴露出的风险程度 ， 或许已经与疫情所带来的的最大不确定性较为接近 。
既要防疫情 ， 也需防房地产风险 。
谢伏瞻建议 ， 一是按照市场化、法制化原则处置化解个别房企的风险事件 ， 压实企业主体责任 。 二是审慎管理房地产市场 ， 做好稳房价和稳预期的工作 。 三是输堵结合 ， 合理增加人口净流入城市的保障性住房建设 ， 稳定相关政策 ， 调整信贷供给 ， 通过长效机制促进房地产市场平稳健康发展 。
国际三大评级机构之一的惠誉在发给《港湾商业观察》的“展望2022年中国房地产行业”报告中 ， 也提出了详细看法 。
02惠誉：2022拿地面积减少
惠誉提出 ， 2022年将是中资房企销售的转折之年 ， 并给出了多项预测：
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