回答：评估价取决于：房子本身评估值，当下的时间点，以及贷款银行对口的评估公司 权重依次降低 评估价一般由银行认定的评估公司出值，而非银行出值。 买一套房之前，就已经知道这套房，现在评估多少， 现在可以在哪些银行给到多少评估贷大概多少（预估，实际进件在过户阶段了） 进阶的玩家，除了熟悉以上，还会考虑到过户周期，市场的评估调整节奏，调整多少，不同楼盘的调整情况。 比如，我们一个西城学区客户，春节前700买入春节后900，评估价从650涨到800，首付变2成 一个海淀学区客户，春节前1000买入春节后1300，评估价从800涨到900，当初已经预估了5成首付，实际用到4成。 买房的大原则：先准备贷款，然后再买房。
提问：新人首问，未被回答，第三次提问！ 北京原住民，孩子5个月，户口在东城，老崇文区域，媳妇在崇文门附近事业单位上班，暂不考虑学区问题，二套资格。 目前居住在华威西里，已购公房，63平，楼下17号线在建中，出门50米就是地铁站。想置换一套90-120平左右的次新，兼具居住品质和一定的保值性（至少跑平大盘）首付控制在500左右，想尽量还在这个区域附近，孩子上学和媳妇上班交通方便一些。附近转了很久，南边看过方庄、成寿寺，北边看过双井、大望路，东边看过世纪东方，但要不就是单价太高，买不到理想面积的，要不就是品质差一些，目前看过感觉相对不错的是二环边上的方丹苑、三环边上的美景东方和四环边上的世纪东方。请问房姐我该如何选择？除了以上三个是否还有其他更合适的地段或者小区？ 另外，我想等两年再置换，一是因为孩子还太小，再一个是想等到17号线全线通车，请问房姐地铁通车后华威西里是否会有一定的上涨空间？是尽早换还是可以再等等？
回答：方丹苑小区凑合，但也没啥亮点，有车还行，没车走到地铁站还挺远的。属于朝阳，价格倒不算高，涨幅一般。 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有 世纪东方位置有点偏，不建议入 当地铁施工时，利好就已经开始兑现，利好都会体现在价格中，一般通车的时候不会有大的涨幅。 你现在的首付充足，再等两年有踏空风险，现在可以适当拉高杠杆入一套高总价的标的，用来满足5年以上的自住需求，未来也不用考虑换房
提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。
回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主 5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两 加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。 除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。 最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。 一切都遵循经济规律。
提问：想在深圳买500以内的房子，投资加孩子上小学，目前，租住在宝安碧海，半年涨了一百多万，还是想住这里还能买吗？至少孩子上完小学置换，如果买碧海，等腾讯以后建好是不是还有上涨空间呢？
回答：深圳碧海还不错的，碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品； 之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素； 但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 所以未来置换方向：首选前海，次选宝中，最后是碧海和西乡。 碧海靠里面的楼盘，会相对安静一些。 深圳投资建议，详见知识星球内部。
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