南京|明年起,预售或“全面取消”?央媒为民发声,已有省份开始行动!

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南京|明年起,预售或“全面取消”?央媒为民发声,已有省份开始行动!

每月中旬 , 都是国家统计局公布房价数据走势的时间点 , 相较其他机构发布的数据而言 , 统计局公布的数据真实性更强 , 也更具有参考价值 。 12月15日 , 统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据 , 与许多专家学者预测的相同 , 70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势 , 同比涨幅持续回落 。 具体来看 , 房价指数环比迎来“三连跌” , 新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3% , 新房价格环比上涨城市数量跌破两位数 , 仅有9座城市出现了上涨 , 二手房房价环比上涨的城市数量减少至3个 , 已连续8月下降 。

【南京|明年起,预售或“全面取消”?央媒为民发声,已有省份开始行动!】对此 , 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 , 当前房价指数环比下跌持续了三个月 , 且跌幅在扩大 , 说明房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷” , 且房价指数一旦下跌 , 一般很难在短期内转正 。 由此可见 , 随着楼市不断调控下 , 房价走势已经开始逐渐回归合理的方向发展 , 11月新房价格同比涨幅仅为2.4% , 相较于2020年涨幅回落近70% , 楼市泡沫也在不断消除 。

不过 , 对于当前的房价 , 许多无房刚需并不“买账” , 原因在于当前房价依旧处于较高的水平 。 相关数据显示 , 2021年1-11月 , 全国商品房均价为10224元/平方米 , 涨幅为3.5% 。 由此可见 , 平均房价依旧在上涨 , 并且这仅仅是“平均值” , 当前就连许多热点三四线城市的房价都超过了万元 , 二线城市平均房价几万元/平米 , 一线城市部分地段更是超过了10万元 , 高房价与居民收入脱节是不争的事实 , 说明房价还有更大的下浮空间 。
除了高房价以外 , 楼市还有一个不容忽视的问题 , 那就是住房买卖的“预售制” 。 根据相关资料显示 , 1953年霍英东成立了一家房地产公司 , 同时也给出了楼宇预售制的基本框架:第一期先交订金百分之五十 , 第二期落位二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴 。 这便是最早预售制的雏形 , 也被称为“卖楼花” , 随后深圳学习香港引进预售制 , 并且推向全国 。

在城镇化建设初期 , 大量人口流入城市 , 住房数量供不应求 , 开发商手头资金有限 , 因此住房供应也有限 。 而预售制度能够很好地解决这个问题 , 提高了开发商的资金周转效率 , 住房供应不足的问题得以解决 。 由于成立房企门槛不高 , 并且有预售的方式帮助融资 , 随着时间的流逝 , 房企数量开始暴增 , 与此同时“预售制”的一些弊端也开始显现:
首先是过度承诺问题 , 在建造住房之前 , 将周边的资源配置 , 小区的居住环境等各个方面都夸得面面俱到 , 但这仅仅是开发商的一个口头承诺 , 等到交房的时候会发现与预期完全不符 , 对于购房者来说 , 也只能忍气吞声 。 其次是建造质量问题 , 对于房企而言 , 今年正式生效的“三道红线”限制了房企的资金负债 , 这也就意味着房企过去“以旧贷还新贷”的方式行不通了 , 因此部分房企为了增加现金 , 可能会以降低住房建设成本的方式来实现 。 事实上 , 即使在“三道红线”出台前 , 开发商以次充好建设豆腐渣工程的消息就已经屡见不鲜了 。

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