成都新楼市 文|蔡兰 视觉|YAN本文为行业资讯，非广告有数据显示，上周成都开盘选房的项目——位于城南地铁8号线旁的锦利锦悦府，清水单价13796-15006元/㎡，去化率仅约30%。（注1）意料之外，却又是情理之中。
锦利锦悦府区位图 截自百度地图先说下锦利锦悦府的两大明显优势，体现在价格和交通：价格方面，项目清水单价13796-15006元/㎡，总价约149万起可买入套三双卫户型；交通方面，据百度地图显示，项目距地铁8号线珠江路站直线距离约800米。并且，珠江路站为地铁8号线和地铁30号线（在建）的换乘站点，也就是说，后期通过地铁30号线，无需换乘即可直接到达市一医院、益州大道、金融城等区域，便利性不言而喻。
不过，换一个角度看，项目存在的短板同样明显。项目位于双流区西航港街道红樱路12号，从板块划分上，属于航空港板块。周边虽然生活氛围醇熟，但是城市界面相对老旧。
锦利锦悦府周边泰山路实景 截自百度街景地图关于航空港板块在成都市场上的定位，从区域内二手房价格及成交热度可以窥见一斑：锦利锦悦府周边的蓝光圣菲town城，据链家网显示，目前有283套二手房在售，近90天成交0套，成都住建局公布的二手房参考价格为15195元/㎡。
截自链家网从规划上看，锦利锦悦府占地仅约12亩，规划为高低配：两栋17层的高层与一栋6层洋房，其中高层为两梯三户，共计199套，即本批次取证房源；洋房为一梯两户，共计12套，暂未取证。
锦利锦悦府效果图如上图所示，2、3号楼为高层，1号楼为洋房，三面被包裹的洋房，其采光和通风情况已可以预见。值得注意的是，项目效果图上未标注楼栋的两栋楼，并非项目内部的其他房源，而是项目南侧的楼盘双樱阁。户型方面，项目规划了当下常见的面积段：高层有建面约110-125㎡的套三和套四双卫户型，洋房有建面约151㎡套四三卫和顶跃建面约201㎡套五三卫。这样的户型面积段，放之改善属性明显的城市大盘，当然没有问题，但对于只有约12亩的小盘来说，难。 项目户型图（滑动查看更多）事实上，二圈层的小地块究竟该如何操盘，这道题并非无解。以距项目直线距离不足两公里的楼盘明信晓筑为例，明信晓筑占地面积不足10亩，规划了两栋洋房共计130套房源，户型设计有建面约66-88㎡的套二和套三，2020年12月取证单价12576-13017元/㎡，总价全部控制在150万以内。130套房源最终复核通过273组，名副其实的三倍热盘。注1：来源中原地产。免责声明：本文相关内容来源仅供参考旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
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