今年上半年青岛楼市迎来了小阳春 ， 但也有一些城市迎来的是大阳春 ， 结果也就迎来了更为严厉的调控政策 。 青岛虽然不在其中 ， 但趋严的政策环境也间接影响着青岛买房者 。
其次 ， 下半年开始信贷环境骤然趋紧 ， 青岛房贷利率普遍上涨了一个点 ， 更是对二手房限贷、停贷 ， 这对于楼市影响很大 ， 改变了很多买房者的预期 。
另外 ， 房地产税、开发商频繁暴雷等也在影响着买房者 。
那么 ， 带看量、成交量为什么分别在9月、11月又出现了上涨呢？
我们知道 ， 9月我国楼市出现了政策底；10月假期一过 ， 信贷环境逐渐放松 ， 放款速度加快 ， 到了11月份贷款利率也出现了下调 。
国家各级别的领导和主流媒体轮番为楼市站台 ， 一些暴雷的开发商也迎来了解决措施 ， 我国楼市迎来了适度宽松时代 。
正因为此 ， 随着房价的继续下降 ， 一些买房者就下场看房、买房了 。
在这种卖房者因降价惜售、买房者因降价入市的行情下 ， 青岛二手房在售量出现了有意思的变化：
在我对贝壳二手房在售量的监测中 ， 上述四个时期的数据很能说明问题 。 12月19日之前的90天内 ， 成交房源2222套 ， 比9月14日、4月4日都少 。 但是 ， 12月19日的二手房在售量比9月14日少了11248套 ， 比4月4日也少了2209套 。
为什么成交房源减少 ， 二手房在售量也会减少呢？唯一的解释就是 ， 二手房新增量减少了 。
今年3月份时 ， 青岛二手房新增16457套 ， 到了11月份只新增了9664套 。
不过另一个现实问题也不容忽视 ， 青岛仅贝壳平台上二手房在售量就多达7.4万套 ， 新房去化周期达到26个月（其中住宅18个月） ， 青岛的楼市库存量还在高点 。
不管怎样 ， 青岛楼市确实出现了重要的转折点 。 房价下降已经引起了带看量和成交量的上涨 ， 在这种局势下 ， 年后是否还属于买方市场真的要打一个大大的问号 。
对于刚需、刚改买房者 ， 真的要重视这种转变了 。
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