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从各方面监测到的房价数据来看 ， 山东16市的房价正在全面下跌 。
01 山东16市房价全面下跌
在国家统计局的数据中 ， 被纳入统计的青岛、济南、烟台、济宁房价发生了转折性的变化：
在新房上 ， 青岛从2020年12月止跌返涨后 ， 已经连续上涨了9个月 ， 在今年9月份终于开始下跌 。
济南则是从2021年1月开始连续上涨了9个月 ， 10月到现在连续下降2个月 。
烟台虽然2021年1月有过1次下跌 ， 但从2015年10月到2021年7月的69个月中 ， 烟台只有这一次下跌 。 也就是说 ， 烟台在近69个月中有68个月上涨 ， 这可是足足涨了5年半啊！可在今年8月份烟台房价终于开始下跌 ， 并已经连续下跌4个月 。
济宁表现更猛 ， 上一次下跌还是在2016年7月 ， 从那之后连续上涨了62个月 ， 一直到今年10月份才开始下跌！
【房价|重要信号来了，山东16市房价全面转跌！】
在二手房上 ， 青岛连续上涨7个月后在今年9月份迎来下跌 。 济南连续上涨6个月后也是在9月开始下跌 。 烟台、济宁则是连续上涨N个月后 ， 分别在9月、7月开始下跌 。
而在冰山指数纳入统计的山东城市中 ， 这种表现则更加明显 。
除了上面说的青岛、济南、烟台、济宁外 ， 被冰山指数纳入统计的菏泽、临沂、威海、潍坊、泰安、淄博房价已经全面出现了下跌 。
02 买房者应该怎么应对
我一直坚信青岛、济南的楼市应该和省内其他城市分开来谈 。
省内其他城市前面的这一轮房价上涨 ， 其实是在吃城镇化的红利 ， 当然青岛、济南也在吃 ， 只不过是在吃全省的红利 。
现在国家已经对棚改踩了“暂停键” ， 旧改代替拆迁已是大势所趋 。 今年上半年 ， 又对县城发布了“限高令” ， 以后县城的房子将以多层为主 。 也就是说 ， 从政策上来说 ， 小城市的楼市红利已经消失殆尽了 。
我们再来看一组数据 ， 2016年山东计划新开工棚改480000套 ， 2017年740320套 ， 2018年699704套 ， 2019年213884套 ， 2020年142900套 ， 2021年123781套 ， 2021年棚改数量已经不足2017、2018年巅峰时期的20% 。
另外 ， 2020年底山东常住人口城镇化率已经达到61.8% ， 按照十四五规划2025年末山东城镇化率将达到65% 。 五年间城镇化率提高3.2% ， 每年0.64% ， 山东省人口1亿人 ， 那么每年的城镇化人口只有64万人 ， 这64万人被山东16市一瓜分、被济青一虹吸、再被省外城市吸引走一部分 ， 留给剩下14个城市的份额已经很少 。
棚改的减少、城镇化率的放缓 ， 从数据上也证明了小城市的楼市已是强弩之末 。
当然 ， 楼市有惯性 ， 限制棚改、限高、城镇化放缓都有一定的缓冲期 ， 2020年甚至2021年上半年都没有对小城市的房价产生大的影响 ， 但到了2021年的最后几个月 ， 这些城市的房价终于撑不住了 。
青岛、济南则不同 ， 其人口、资金可以从省内其他城市吸引 ， 受棚改减少、城镇化率放缓的影响没有别的城市大 。 所以说 ， 青岛、济南楼市的惯性也要比省内别的城市大 。
这两天 ， 黑龙江已经在全国率先救市 ， 在政策、信贷方面对楼市也已经出现了诸多利好 。 未来 ， 青岛、济南的楼市还会回暖 ， 其他城市则再也没有机会了 。
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