这样一波一波 ， 人口资源整体从下往上流动 ， 直到聚集到核心一线城市 。道理也很简单 ， 大城市就业机会多 ， 平均收入高 。
打个比方 ， 同样是做保洁或月嫂 ， 大城市和小乡镇能一样吗？工资翻两三倍都很正常 ， 更不要说一些高精尖行业的人才了 。
既然人口流向大城市 ， 必然存在购房需求 ， 所以一线城市的房产是永远不愁客源的 ， 最多是价高价低的细微波动问题 ， 人口出生量降低又怎样 ， 大家都想去一线 ， 这里的人只多不少 ， 稀缺地段的好房子肯定是供不应求的 。
二三线前景比较好的城市 ， 房源也十分紧俏 。 同样以安徽为例 ， 安徽连续四年人口负增长 ， 但安徽市区的房价依然在上涨 ， 尤其是省会合肥的房子 ， 价格不断攀升 。
热门的省府板块楼盘 ， 一百套房源五六千人登记 ， 优质房源抢都抢不到 ， 中签率极低 ， 摇号摇了个寂寞 。
相反 ， 没有经济增长价值、资源枯竭的地区 ， 房子会大量富余 ， 比如鹤岗 ， 人口大量迁出 ， 房价一跌再跌 ， 几万元也无人问津 。 乡村更是如此 ， 人口外流 ， 造成大量空房旧房 。
而大城市变得更加拥挤 ， 刚需人群买房自住 ， 一般不太可能抛售 ， 有些人则是囤房投资 ， 坐等升值赚钱 。
央行数据显示 ， 目前 ， 我国城镇家庭住房拥有率高达96%以上 ， 平均每个城市家庭拥有房产数量达到1.5套以上 。
从这些因素看 ， 人口总趋势下降 ， 房产整体上确实呈过剩现状 ， 我国楼市的库存量是非常大的 。
城乡两极分化 ， 好房不愁买主 ， 但买房的门槛比较高的 ， 它需要长期的巨额的现金流捆绑 ， 是一个人乃至一个家庭几十年的收入 ， 大家更关心的是 ， 未来的房价会怎样呢？
3 三条红线之下 ， 房市何去何从房地产三条红线政策的出台 ， 对房市不亚于一场山崩海啸 。 红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70% ， 红线二是净负债率不得大于100% ， 红线三是现金短债比不得小于1倍 。
触线三条 ， 即为红色档 ， 代表性的房企比如恒大、融创 。 触线两条为橙色 ， 负债年增速不得超过5%；触线一条为黄色 ， 负债年增速不得超过10% 。 只有三条线都不触碰的房企 ， 才是绿色 ， 但负债年增速也不允许超过15% 。
显而易见 ， 房企监管的力度进一步加大 ， 三条红线约束之下 ， 不少房地产公司资金链断裂 ， 难以为继 。
而对潜在的购房者来说 ， 这倒是一个好消息 。 这是因为 ， 很多开发商拿地、买材料盖房的资金都是借来的 ， 负债率甚至在百分之八九十 ， 只有把手上的房子尽快售出 ， 让资金回笼 ， 才能降低负债率 。
房价和地价之间有必然联系 。 如果房企资金充裕 ， 会拼命抢地 ， 造成土拍市场哄抬市价 ， 相应的 ， 二手房挂牌价也会跟着上升 。
而如果房企资金不充裕呢 ， 不免出现土拍市场流拍 ， 一旦房价下跌幅度超过地价幅度 ， 开发商的利润空间受限 ， 就不愿拿地盖房 。
所以 ， 三条红线的出台 ， 给精明的开发商出了个难题 ， 他没办法再大规模囤地 ， 也没办法把好楼盘捂在手里不卖了 。
为了降负债 ， 各大房企减少拿地、加速销售回款 ， 地价稳定了 ， 也给躁热的房市降了降温 。
扰乱房市的另一波人 ， 就是炒房客 。 他们囤积房子待价而沽 ， 搞得刚需者买不起房 ， 而多余的房子又白白闲置 。 这本身就是不正常不合理的现象 ， 国家的政策信号 ， 比如限制银行信贷、限制购房资格、楼市大力整改 ， 对他们也起到敲山震虎的作用 。
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