一旦继续下去 ， 房地产、经济、金融的风险会持续加大 ， 未来政策放松势在必行 。 首当其冲的是投资 ， 销售下降 ， 供应下降 ， 已经让加大经济下行压力 。 其次是房企资金下降 ， 债务暴雷 ， 企业面临着准金链崩溃现象 。 再次是土地流拍 ， 库存上升 ， 地方财政承担好大的支出压力 。 最后是供需不平衡 ， 区域供应过剩、库存过剩 。
笔者曾提出应对市场措施 ， 防停工、保交房 ， 允许房企贷款、土地出让金、税费延期 。 防房价下跌过快 ， 楼市政策、房贷、补贴调整 。 防GDP下行 ， 融资松绑 ， 促拿地 ， 促新开工 。 防更多房企破产、爆雷、违约 ， 促进销售回款 。 防未来供求不平衡 ， 土地政策调整 ， 保地方财政 。
其一是投资端：增速连续10个月回落 ， 单月投资额增长连续4个月下降 ， 全年前高后低 。
2021年 ， 全国房地产开发投资14.8万亿元 ， 比上年增长4.4% ， 比2019年增长11.7% ， 两年平均增长5.7% 。 其中 ， 住宅投资111173亿元 ， 比上年增长6.4% 。 办公楼投资5974亿元 ， 比上年下降8.0% 。 商业营业用房投资12445亿元 ， 比上年下降4.8% 。
2021年 ， 全国房地产投资规模再创新高 ， 同比增速4.4% ， 为2016年以来新低 。 从房企的新开工、土地购置面积、土地费用增速来看 ， 难以支撑投资增速回升 。 同时 ， 企业受房地产贷款集中制、“三道红线”、 40%拿地销售比、商票纳入监管、商品房预售款监管的政策影响 ， 将继续采取谨慎的投资策略 。
12月新开工和土地购置面积同比分别下降31%和33% ， 已无力支撑起行业投资规模 。 房屋竣工面积的高量表现则对收窄整体投资增速降幅有一定帮助 。 从投资、开工、拿地三方面单月同比增速较大幅度负增长来看 ， 当前房地产业仍处于“资金紧张 ， 信息缺失”的下行深水区 。
与新房销售年末翘尾表现不同 ， 房地产业远未到达回暖时刻 ， 开发企业的投资热情和投资动力均已降至历史低点 。 下半年新开工、土地购置和开发投资均降至冰点 ， “以价换量”和信贷宽松给予了年末市场一定“数据繁荣” 。
2021年 ， 城市住房需求尤其是改善型住房需求稳步释放 ， 房地产业增加值比上年增长5.2% ， 拉动整体经济增长0.4% 。 本轮信贷、融资、土地等各方面调控暴露出一大部分城市已存在较大购买力透支问题 ， 短期行业仍将面临继续下行压力 ， 各地区销售分化和降价效用边际递减将继续保持.
预计商品房销售规模在2022年一季度仍将下调筑底过程中 。 房企拿地方面 ， 土地市场冰点状态将延续 。 高流拍、国企央企托底将成为土地市场常态 。 重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则 ， 但房企资金面未改善前市场热度难有实质转变 。 房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企将继续保持对项目施工持谨慎态度 。
新开工将进一步放缓 。 房企暴雷引发的关联行业波动下 ， 施工强度的下降使得单竣工规模难以维持整体建安投资规模 。 土拓投资有限且建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑 。 房地产业相关产业的消极预期下投资增速将继续回落 。 新一轮“稳增长”下一部分“救市”政策的出台将重新激发行业信心 ， 届时开发投资规模才有望企稳回升 。
说明房企投资收缩已经超过市场预期 ， 融资未打开 ， 销售回款难 ， 既要还债 ， 又要完工 ， 还要发工资 ， 手上的有钱不敢投资 。 在开发企业资金面压力下 ， 房屋建筑、设施设备安装和土地拓展很难支撑开发投资增长 。 就2021年整体投资额看 ， 依然将高于2020年 ， 增速比2020年回落2.6% ， 保持个位数的增长 。
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