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契税|谢逸枫：2021年全国房价次首破万元 销售额创下35年历史最高纪录( 三 )

购房置业契税纳税义务人



月度数据方面 ， 单月投资额连续4个月负增长 ， 带动累计数据增速的下行 。 12月单月完成开发投资额仅10288亿元 ， 同比下降13.9% ， 为4年同期新低 。 12月房地产开发投资额为10288亿元 ， 为2021年投资额最低的单月 ， 同比减少13.9% ， 跌幅较前3个月明显扩大 。

目前来看 ， 单月投资额连续4个月负增长（9月下降3.5%、10月下降5.4%、11月下降4.5%、12月下降13.9%） ， 累计数据维持正增长 ， 与单月数据表现不一致 ， 与市场实际体验不一致 ， 累计数据具有一定的滞后性 ， 市场已经处在萧条期 ， 且仍在探底 。
东部地区房地产开发投资77695亿元 ， 比上年增长4.2% ， 其中住宅投资56636亿元 ， 增长5.7% 。 中部地区投资31161亿元 ， 增长8.2% ， 其中住宅投资25248亿元 ， 增长11.4% 。 西部地区投资33368亿元 ， 增长2.2% ， 其中住宅投资25150亿元 ， 增长4.2% 。 东北地区投资5378亿元 ， 下降0.8% 。 其中住宅投资4140亿元 ， 增长2.1% 。
从地区来看 ， 东、中、西三个地区保持上涨 ， 中部地区涨幅最大 ， 三区域涨幅均持续回调 。 东北地区开发投资在进入负增长区间后 ， 跌幅略有收窄 。 投资规模上 ， 东部地区依然保持领先 ， 占总投资比重为52.6% ， 高于其他三区域的总和 。
东北地区开发投资在2021年11月首次进入负增长区间 ， 12月再次负增长 ， 说明东北地区开发投资基本上停滞 ， 市场风险大 。 中部地区涨幅最大 ， 东、中、西三个地区保涨幅回调 ， 同时较上月涨幅回调的幅度最大 。 投资规模上 ， 东部地区依然保持领先 ， 高于其他三区域的总和 。

从物业类别投资上看 ， 住宅投资继续保持增长 ， 同比6.4% ， 涨幅比上月收窄1.7% 。 办公楼和商业营业用房投资跌幅进一步扩大 ， 办公楼跌势更明显 ， 分别下降8.0%、下降4.8% ， 比前11月扩大下降幅度分别为1.9%、1.7% 。 住宅投资占总投资比重为75.3% 。
从物业类别投资上看 ， 前11月 ， 住宅投资同比增长8.1% ， 同比涨幅比上月收窄1.2% 。 办公楼投资同比下降6.0% ， 商业营业用房投资同比下降3.1% 。 受库存量过大影响 ， 商业营业用房和办公楼分别自去年2月和9月以来加速回落 ， 已连降4个月 。
其二是供应端 ， 商品房新开工面积连降6个月 ， 土地购置面积连降8个月 ， 全年前高后低 。
2021年 ， 房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米 ， 比上年增长5.2% 。 其中 ， 住宅施工面积690319万平方米 ， 增长5.3% 。 办公楼施工面积37730万平方米 ， 增长1.7% 。 商业营业用房90677万平方米 ， 下降2.7% 。
房屋新开工面积198895万平方米 ， 下降11.4% 。 其中 ， 住宅新开工面积146379万平方米 ， 下降10.9% 。 办公楼新开工面积5224万平方米 ， 下降20.9% 。 商业营业用房新开工14106万平方米 ， 下降21.7% 。

下半年 ， 全国房屋施工、新开工和竣工累计增速逐月回落 ， 房地产开发企业债务暴雷频发、城市销售表现不佳的情况下 ， 已无心力再增加建筑方面的资本投入 ， 悲观预期之下 ， 减缓施工进度和降低施工强度成为必然选择 。

1-12月 ， 商品房新开工面积同比跌幅较1-11月扩大2.3% ， 其中住宅新开工跌幅较1-11月扩大2.5& 。 12月全国房屋新开工16075万平方米 ， 环比11月持平 ， 同比降幅扩大至31.2% ， 较11月扩大了10% 。 毫无疑问 ， 房企已经没钱新开工新的项目 ， 由于口袋资金紧张 。
单月新开工面积连续6个月负增长（7月下降21.5%、8月下降16.8%、9月下降13.5%、10月下降33.1%、11月下降21.0%、12月下降31.2%） ， 累计数据维持正增长 ， 与单月数据表现不一致 ， 与市场实际体验不一致 ， 累计数据具有一定的滞后性 ， 市场已经处在萧条期 ， 且仍在探底 。

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