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契税|谢逸枫：2021年全国房价次首破万元 销售额创下35年历史最高纪录( 五 )

购房置业契税纳税义务人





2021年内 ， 房企投资力度同比大幅下降 。 TOP100房企拿地总额25377亿元 ， 同比下降21.5% ， 门槛值为72亿元 ， 较2020年的85亿元下降13亿元 。 50家代表房企2021年拿地销售比均值为24.0% ， 较2020年大幅下降9个百分点 。 其中 ， 第二阵营（即TOP11-30）房企投资力度降幅最大 ， 降低14.6个百分点 。
2021年 ， 全国300城市土地出让金总额为56199亿元 ， 同比下滑9% 。 不过一线城市土地供需两旺 ， 揽金总额同比上涨近一成 。 2021年 ， 全国300城市土地供应同比小幅下降 ， 成交量同比减少近两成 ， 出让金缩水近一成 ， 楼面均价走高 ， 平均溢价率下降4个百分点 。

住宅用地成交楼面价达到了历史最高水平 。 2021年 ， 全国300城整体成交楼面价为2820元/平方米 ， 同比上涨12% 。 其中住宅用地成交楼面价为5571元/平方米 ， 同比上涨25% 。 溢价率方面 ， 2021年 ， 全国300个城市各类用地平均溢价率为10% ， 较2020年同期下降4个百分点 。 其中 ， 住宅用地平均溢价率为11% ， 较2020年同期下降4% 。
一线供需两旺 ， 二线均价走高 ， 三、四线收金下滑 。 2021年 ， 一线城市土地供需同比走高 ， 出让金较2020年上涨近一成 ， 成交均价同比基本持平 。 而二线城市土地供求量较2020年下滑 ， 成交均价增逾一成 ， 出让金总额同比小幅下滑 。 三、四线城市则是成交量及收金双下滑 ， 溢价率同比也下滑4个百分点 。

从《2020年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》来看 ， 温州的土地财政依赖度达到了179%、昆明163%、福州153%、杭州140%、太原126%、合肥116%、武汉113%、西安107%、广州107%、南京107%、佛山106%、郑州100% ， 这12座城市 ， 属于超高土地财政依赖城市 。




从《2021年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》来看 ， 杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春、济南、福州、成都、三亚、南通、郑州、南昌20座城市超过100% 。 相比而言 ， 深圳、上海、北京、天津、重庆土地财政依赖度全国最低 。
其三是需求端：增速连续10月个回落 ， 单月商品房销售面积连降5个月 ， 先热后冷、先抑后扬 。
2021年 ， 商品房销售面积179433万平方米 ， 比上年增长1.9% ， 比2019年增长4.6% ， 两年平均增长2.3% 。 其中住宅销售面积156532万平方米 ， 比上年增长1.1% ， 办公楼销售面积3575万平方米 ， 增长1.2% ， 商业营业用房销售面积9046万平方米 ， 下降2.6% 。

商品房销售额181930亿元 ， 增长4.8% ， 比2019年增长13.9% ， 两年平均增长6.7% 。 其中 ， 住宅销售额162730亿元 ， 比上年增长5.3% ， 办公楼销售额4701亿元 ， 下降6.9% ， 商业营业用房销售额9692亿元 ， 下降2.0% 。


2021年上半年和下半年商品房销售面积分别同比增28%和降15% 。 可见上半年较好的市场表现是全年创新高的主要支撑 。  2021年 ， 房地产市场分化明显 ， 从上半年的高增长到下半年深度调整 。 行业在全方位政策调控、疫情多发、部分大型房企债务违约等多重压力下 ， 商品房销售面积和销售金额依然实现历史新高 ， 同比增幅较2020年下调了0.7和3.9% 。

【契税|谢逸枫：2021年全国房价次首破万元 销售额创下35年历史最高纪录】月度累计同比增幅年初最高 ， 此后逐月回调 ， 12月降至全年最低点 ， 全年销售指标实现小幅正增长 。 新房市场销售额超过18万亿 ， 新房开发进入平台期 ， 未来几年总规律大概率会掉头朝下 ， 但存量房交易、城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产方面正在逐步替代新房开发 ， 成为新时期房地产经济的新内涵 ， 发展空间巨大 ， 从这个意义上看房地产业仍然是经济发展的支柱产业 。

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