契税|谢逸枫：2021年全国房价次首破万元销售额创下35年历史最高纪录( 五 ) 购房置业|纳税义务人

2021年内，房企投资力度同比大幅下降。 TOP100房企拿地总额25377亿元，同比下降21.5% ，门槛值为72亿元，较2020年的85亿元下降13亿元。 50家代表房企2021年拿地销售比均值为24.0% ，较2020年大幅下降9个百分点。其中，第二阵营（即TOP11-30）房企投资力度降幅最大，降低14.6个百分点。
2021年，全国300城市土地出让金总额为56199亿元，同比下滑9% 。不过一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨近一成。 2021年，全国300城市土地供应同比小幅下降，成交量同比减少近两成，出让金缩水近一成，楼面均价走高，平均溢价率下降4个百分点。

住宅用地成交楼面价达到了历史最高水平。 2021年，全国300城整体成交楼面价为2820元/平方米，同比上涨12% 。其中住宅用地成交楼面价为5571元/平方米，同比上涨25% 。溢价率方面， 2021年，全国300个城市各类用地平均溢价率为10% ，较2020年同期下降4个百分点。其中，住宅用地平均溢价率为11% ，较2020年同期下降4% 。
一线供需两旺，二线均价走高，三、四线收金下滑。 2021年，一线城市土地供需同比走高，出让金较2020年上涨近一成，成交均价同比基本持平。而二线城市土地供求量较2020年下滑，成交均价增逾一成，出让金总额同比小幅下滑。三、四线城市则是成交量及收金双下滑，溢价率同比也下滑4个百分点。

从《2020年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》来看，温州的土地财政依赖度达到了179%、昆明163%、福州153%、杭州140%、太原126%、合肥116%、武汉113%、西安107%、广州107%、南京107%、佛山106%、郑州100% ，这12座城市，属于超高土地财政依赖城市。

从《2021年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》来看，杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春、济南、福州、成都、三亚、南通、郑州、南昌20座城市超过100% 。相比而言，深圳、上海、北京、天津、重庆土地财政依赖度全国最低。
其三是需求端：增速连续10月个回落，单月商品房销售面积连降5个月，先热后冷、先抑后扬。
2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9% ，比2019年增长4.6% ，两年平均增长2.3% 。其中住宅销售面积156532万平方米，比上年增长1.1% ，办公楼销售面积3575万平方米，增长1.2% ，商业营业用房销售面积9046万平方米，下降2.6% 。

商品房销售额181930亿元，增长4.8% ，比2019年增长13.9% ，两年平均增长6.7% 。其中，住宅销售额162730亿元，比上年增长5.3% ，办公楼销售额4701亿元，下降6.9% ，商业营业用房销售额9692亿元，下降2.0% 。

2021年上半年和下半年商品房销售面积分别同比增28%和降15% 。可见上半年较好的市场表现是全年创新高的主要支撑。 2021年，房地产市场分化明显，从上半年的高增长到下半年深度调整。行业在全方位政策调控、疫情多发、部分大型房企债务违约等多重压力下，商品房销售面积和销售金额依然实现历史新高，同比增幅较2020年下调了0.7和3.9% 。

【契税|谢逸枫：2021年全国房价次首破万元销售额创下35年历史最高纪录】月度累计同比增幅年初最高，此后逐月回调， 12月降至全年最低点，全年销售指标实现小幅正增长。新房市场销售额超过18万亿，新房开发进入平台期，未来几年总规律大概率会掉头朝下，但存量房交易、城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产方面正在逐步替代新房开发，成为新时期房地产经济的新内涵，发展空间巨大，从这个意义上看房地产业仍然是经济发展的支柱产业。

契税|谢逸枫：2021年全国房价次首破万元销售额创下35年历史最高纪录( 五 )

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